`앵커 대주'가 필요한 부동산개발시장

부동산 개발시장의 주요 자금줄 역할을 했던 증권사들이 최근 유동성 공급을 축소하면서 부동산 시행업계가 힘든 시기를 겪고 있다.  이에  대규모 자금의 공급이 가능해  금융조달의 해결사 역할을 할 수 있는 `앵커(Anchor) 대주'에 시행업계의 관심이 쏠리고 있다.  앵커 대주로는  자금력이 있는 산업은행 등 대형 은행 등이  꼽힌다.

부동산시장의  주요 플레이어였던 증권사들이 최근 부동산 금융에 대한  자기자본(PI) 투자를 엄격히 관리하고 집행하고 있다.  증권사들은  토지계약 단계부터  PI를 통해 모험 자본을 공급하는 등  딜의 자금공급 선순환역할을 했다.

그러나 증권사에 대한 금융당국의 유동성 점검과 금리 급등 등으로 부동산 PF대출공급도 얼어붙고 있다.  증권사 관계자는 "토지계약금 대출 손실과 대손충당금 상향 등으로 증권사 자금이 위축되고 있다"면서 " 작년 이맘때와 비교해 80% 정도 PF대출이 줄었다는 말이 들릴 정도"라고 말했다.

저축은행과 새마을금고도 사정이 여의치 않다. 저축은행이 토지 브리지론 대출 문턱을 높였으며, 새마을금고는 미분양담보대출을 금지한데 이어 관리형토지신탁 대출의 취급 조건을 강화했다.   저축은행은 금융당국 특별 주문에 따른 선제적 리스크 관리 성격이 강하다면 새마을금고는 연체율 급등에 따른 고육지책이다.  

보험사들도 대체투자 시장에서 발을 빼는 분위기다.    대신 금리가 높으면서 만기가 보장된 회사채 등 채권 투자 비중을 늘리는 상황이다.  한 손해보험사 임원은 "회사채 금리가 10여년만에 가장 높다"면서 " 대체투자 부분이 당장 놀더라도 금리가 좋은 채권에 투자해야 한다는 게 사내 분위기"라고 설명했다.

이처럼 주요 플레이어들이 힘을 쓰지 못하고  돈맥 경화가 심화되자 PF시장에 대규모 자금을 쏠 수 있는 앵커 대주의 중요성이 점점 커지고 있다.  앵커대주 분야에서 단연 산업은행의 존재감이 크다.   지난 3월 말 금융약정을 끝내고 착공에 들어간 경기 김포 풍무역세권 도시개발사업이  대표적이다.  대장동 사태 이후 도시개발사업에 찬바람이 불었으나  산업은행이 앵커대주와 주관사 역할을 하면서 김포풍무 도시개발사업이 정상 궤도를 밟을 수 있었다.  

김포 풍무역세권 도시개발사업은 사우동 일원 87만4343㎡ 부지에 총 사업비 1조5000억 원을 투입해 조성한다. 오는 2026년 상반기 준공 예정이다.
9500억원 규모의  PF대주단 가운데 산업은행이 가장 많은 3000억원의 대출을 약정했다.  산업은행이 자금 약정을 크게 하자 캐피탈사 기타 은행 등의 자금이 모일 수 있었다.

산업은행은 올들어 도시개발사업 외에도 용답동 역세권 청년임대주택, 진천산업단지, 베트남 등 해외 신도시 개발사업 등에서 앵커 대주 역할을 늘리고 있다.  한 개발 프로젝트 당 1000억~3000억원의 자금 공급을 하고 있다.  평균 수백억원 대출하는 일반 시중은행에 비해 자금 규모가 크다.

다만 산업은행이 모든 부동산 사업에 앵커 대주 역할을 맡는 것은 아니다.   주로 지식산업센터, 물류센터, 산업단지, 데이터센터 등과 같이 공공성이 있는 산업용 부동산을 선호한다.  

분양아파트나 상업시설 오피스빌딩과 같이 단지 수익을 올리기 위한 상업용 부동산은 참여를 지양한다.   국책은행인 만큼 공공적인 명분이 뒤따라야 한다는 얘기다

 또한 대규모 자금을 공급하다 보니 사업 구조가 탄탄한 메이저나 랜드마크급 딜이어야 참여 가능하다.  나아가 최근 금리 변동성이 커지면서 3개월 만기의 양도성예금증서(CD)금리를 대출의 기준금리로 활용하고 있다.

산업은행 관계자는 "최근  개발시장 상황이 녹록지 않은 분위기여서 산은이 앵커 대주의 역할을 늘리고 있다"면서 "다만 다른 금융사에 비해 대출 가이드라인 문턱이 높아 안정적이면서 공공성이 높은 사업에 우선 참여한다"고 강조했다.