유암코·새금고 NPL펀드, 단위금고 물린 성수동 오피스 부실PF사업장에 1220억 투자
유암코(연합자산관리)와 새마을금고중앙회(MG)가 공동 조성한 PF정상화펀드가 성수동 오피스 부실사업장을 대상으로 1220억원 규모 첫 투자에 나선다. 이에 브릿지론 단계에서 채무불이행을 선언했던 해당 사업장은 공매를 중단하고 본PF로 전환해 정상화 길을 가게 됐다.
새금고중앙회는 지난 9월 5000억원 규모로 설정된 유암코·MG PF정상화펀드(NPL펀드)가 성동구 성수동2가 277-3 일대 오피스 개발사업에 1221억원의 투자 집행을 결정했다고 30일 밝혔다. 1호 투자를 통해 정상화되는 사례다.
감정가 960억원의 해당 부지(공장용지) 1658㎡(502평)는 시행사가 1191억원의 브릿지 채무를 갚지 못해 지난 10월 공매로 전환된 바 있다. 펀드의 투자 집행을 계기로 공매를 중단하고 1831억원의 본PF로 전환해 오피스 개발사업을 완료한다는 계획이다.
구체적인 재구조화 방식은 이렇다. 부실화된 1191억원 브릿지론의 트랜치A는 단위 새마을금고 공동대주 29곳(700억원, 주간금고 고척새마을금고)이며 △트랜치B(150억원)는 에이치스마트제육차(100억원)·신한캐피탈(50억원) △트랜치C는 농협은행(100억원) △트랜치D(160억원)는 흥국생명(100억원)·원앤파트너스(60억원) 각각 구성됐다. 시행사 자본금은 81억원이다.
앞으로 본PF 전환 과정에서 유암코·MG펀드는 640억원의 신규 대출자금을 투입해 트랜치A 대주가 된다. 이어 기존 브릿지론 트랜치A 700억원(새금고 29곳 대출)은 유암코·MG펀드에 매각하는 트랜치B(581억원)와 잔존 대주지위 유지(트랜치C) 119억원으로 나눠진다.
기존 브릿지론 트랜치B,C,D와 자본금 81억원은 본PF전환 과정에서 전액 출자 전환돼 에쿼티(자기자본)로 바뀐다. 즉 1831억원의 본PF는 1340억원의 PF대출(트랜치A,B,C)과 491억원의 자본금으로 재구조화되는 것이다.
유암코·MG펀드는 본PF로 전환한 뒤 착공에 들어가 건물을 준공한 다음 매각해 투입금을 회수한다는 전략이다. 대상 사업장은 서울 성수동 IT산업개발진흥지구 내 위치해 오피스로 가치가 높다는 평가다.
이 부지는 원래 금강제화가 소유해 상설 할인점으로 쓰였다. 이후 2011년 주인이 바뀌어 공장 및 근린생활시설로 쓰이다 2022년 A시행사가 매입해 건물을 멸실하고 오피스(업무시설) 개발을 위한 인허가를 추진해왔다. 건축행정시스템(세움터)에 따르면 연면적 1만6352㎡(약 5000평)의 업무시설로 건축허가를 받았다.
브릿지론은 지난 2022년 9월 실행돼 2023년 9월 만기를 맞아 연장됐고 내년 1월 4일까지 총 4회 연장됐다. 새마을금고 관계자는 "지난 7월 초 이자가 지연돼 2주 뒤 기한이익상실(EOD)이 발생했다"면서 "기한이익 상실 후 공매절차를 진행하다 중단하고 유암코와 협업을 통해 채권 재구조화 방식으로 부실PF사업장 정상화의 길을 선택했다"고 강조했다.
