수도권 물류센터, 상반기 61만평 공급...지난해보다 한풀 꺾여

8일 알스퀘어가 발표한 '상반기 물류센터 마켓리포트'에 따르면 상반기 수도권에서 약 61만평의 물류센터가 신규 공급됐다. 이로써 수도권 전체 누적 공급량은 1018만평에 달했다. 특히 남부권역과 서부권역 두 곳에 대규모 공급을 이어갔다. 두 권역이 수도권 주요 3대권역 상반기 공급량의 90%를 차지했다.

수도권 물류센터의 대규모 공급에도 불구, 지난해 상반기를 기점으로 지속 감소하는 추세다. 올해 상반기 공급량(약 61만평)은 지난해 하반기의 약 82% 수준이다.  가장 공급량이 많았던 지난해 상반기의 약 63%에 불과하다. 인허가 축소 및 침체된 개발시장환경을 고려할 때 이런 추세는 당분간 이어질 것으로 보인다.

대규모 공급에 공실률 16.9%로 소폭 상승

올해 상반기 수도권 상온 물류센터의 평균 공실률은 16.9%로 집계됐다. 상온의 경우 임대차 활동이 저온 대비 상대적으로 활발했지만, 대규모 신규 공급으로 공실률이 전기 대비 소폭 상승했다.

특히 저온 물류센터의 평균 공실률은 41.2%에 달했다.  상온 대비 훨씬 적은 규모로 신규 공급됐음에도  지속적인 임차수요 둔화로  공실률이 올랐다. 실제로 올해 상반기 물류센터 공급 유형을 보면 저온 비중이 약 25%로 지난해 대비 10% 가량 감소했다.

저온 물류센터의 장기화된 공실 리스크를 헤지하기 위해 신규 공급물량의 저온 면적 비중이 줄어들고 있다. 이 가운데 기축 물류센터 역시 저온 설비를 상온으로 변경하거나, 저온 면적을 상온으로 임대하는 사례도 증가 중이다.  '관양물류센터'는 저온 3개 층을 상온으로 변경하는 공사를 하고 있으며, 지난해 준공한 '부천IC물류센터' 역시 상층부 3개 층을 구조 변경 없이 상온으로 사용하는 조건으로 임대 마케팅을 진행 중이다.

수도권 내에서 물류센터가 가장 많이 밀집한 동남권에서도 저온 물류센터의 수요가 둔화됐다. 이에 따라 올해 상반기 저온창고 임차활동도 제한적인 모습이었다. 남부권 역시 동남권과 비슷한 수급 동향을 보였다. 남부권의 상온 물류센터 평균 공실률은 19.3%로 전기 대비 8.3% 상승했다. 서부권 역시 인천지역에 최근 준공된 신축 대형자산을 중심으로 활발한 임차활동이 나타났으나, 대규모 공급 탓에 평균 공실률이 상승했다.

공실률 상승이 가장 눈에 띈 곳은 서북권이었다. 서북권역은 평균 공실률이 전기 대비 큰 폭으로 상승한 67.6%를 기록했다. 이곳은 물류센터 재고량이 많지 않아 신규 공급이 상대적으로 큰 영향을 미치는 특징을 가진다. 이런 가운데 올해 상반기 약 3만2000평의 저온면적이 신규 공급되며 큰 폭의 공실률 상승을 야기했다.  수도권 중앙권 역시 평균 공실률이 38.4%로 전기 대비 상승을 보였다. 저온 물류센터의 수요가 정체된 상황에서 이러한 추세는 당분간 지속될 전망이다.

수도권 물류센터 평균 거래가 평당 776만원

올해 상반기 수도권 물류센터의 총 거래액은 2조9000억원, 거래 면적은 43만1000평을 기록했다. 거래액 기준 작년 하반기 대비 약 70% 증가했지만 작년 상반기 대비로는 약 12% 감소한 규모다. 거래액의 절반 이상인 약 1조6000억원이 선매입 약정에 따른 소유권 이전 사례다.

평균 거래 평당가는 776만원이다.  평당 거래가로 상온 508만원, 저온 872만원, 복합 670만원으로 나타났다. 남부권의 평균 거래 평당가 하락세가 두드러졌다. 거래가 활발했던 2022년 상반기를 기점으로 지속 하락해 올해 상반기에는 433만원을 나타냈다. 알스퀘어 관계자는 "지난 몇년간 물류센터 재고량 대비 공급량이 크게 늘면서  상대적으로 자산의 희소성이 낮아진 것이 거래가격 하락에 영향을 미쳤다"고 설명했다.