상호금융·여전·새금고, PF사업비 대비 자기자본비율 대출요건 도입
부동산 PF사업의 자본 확충을 유도하기 위해 정부가 상호금융, 여전사, 새마을금고에도 PF대출시 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다. 저축은행만 PF대출시 20%자기자본 비율 요건을 적용받던 것을 다른 업권으로 확대하는 것이다. 자기자본비율이 낮은 사업에 PF대출을 실행하는 은행 증권 보험사에는 적립해야 하는 충당금 비율을 높게 적용하는 등 충당금을 차등화하기로 했다.
정부는 관계부처 합동으로 부동산PF제도 개선방안을 마련해 14일 열린 경제관계장관희의 안건으로 승인했다.
이에 따르면 약 5%로 낮은 국내 PF사업의 자기자본 비율을 30%를 웃도는 미국·일본 수준으로 끌어올리기 위해 리스크 관리를 통한 자본 확충을 유도하기로 했다.
먼저 위험가중치 적용이 없는 상호금융, 여전사, 새마을금고는 저축은행과 같이 PF대출시 사업비 대비 20% 자기자본 비율 요건을 도입한다. 은행 보험 증권사의 경우 PF사업의 20% 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 자기자본비율이 낮을 수록 적립 자본금·충당금 비율을 높여 시행사의 자본 황충을 유도하겠다는 것이다.
아울러 PF대출의 연체율이 기업대출에 비해 높은 점을 감안해 금융업권별 PF대출 위험가중치와 충당금 규제를 정비하기로 했다. 일부 업권에 부동산PF에 대한 거액신용 공여 한도 규제를 마련하는 등 업권별 부동산PF 익스포저에 대한 한도규제를 정비하기로 했다.
이들 규제 정비를 위해 내년 상반기 금융권 TF를 운영, 업권별 감독규정세칙과 PF리스크 관리 모범 규준을 개정할 계획이다. 일정기간 유예 후 단계적으로 시행하되, 시행 이전 PF대출에는 소급하지 않기로 했다.
현물출자 방식 개발 활성화 및 자본확충 관련 인센티브 제공
시행사의 자기자본 확충 유도를 위해 당근책(인센티브)도 주워진다. 우선 PF자기자본 비율 상향을 위해 브릿지론을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물 출자하고 배당 이익을 받도록 유도하기로 했다.
이를 위해 PF사업(리츠)에 현물 출자시 출자자의 이익 실현 시점이 늦어지는 것을 고려해 내년 중 조특법을 개정, 양도차익의 과세·납부 이연을 적용해주기로 했다. 현물출자 방식 개발이 활성화되면 자기자본비율이 높아지고 브릿지론을 받지 않아도 되므로 사업비 절감 및 사업 안정성이 제고될 것으로 정부는 기대했다.
시행사가 자기자본을 높여 개발사업을 준공 후 운영까지 하는 경우 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 내년 상반기 발의할 부동산개발사업관리법에 근거 규정을 반영할 계획이다. 또한 자기자본 비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 주택도시보증공사와 주택금융공사의 PF보증료를 할인해준다.
자본 여력이 풍부한 은행 보험사가 장기임대 주택 사업을 영위할 수 있도록 제도를 개선하기로 했다. 즉 은행·보험업법을 개정해 은행 보험사의 장기임대주택사업법인의 지분 15% 이상 소유를 허용해 자회사를 두도록 하고, 펀드 등 다양한 방식의 장기임대주택 사업 참여를 허용한다. 이 경우 일본처럼 금융그룹 계열 종합 부동산회사 육성도 가능해질 것으로 예상된다.
