삼일PwC가 제안한 브릿지론 탈출방안 2가지
부동산 금융업계가 시장 침체로 브릿지론 만기 연장에 골머리를 앓고 있는 가운데 삼일회계법인(삼일PwC)이 브릿지론 엑시트(탈출)방안 2가지를 들고 나왔다. 브릿지론별 맞춤형 대응을 위해 센토피아 및 케이클라비스자산운용과 컨소시엄을 구성했다.
삼일PwC는 브릿지론을 2가지로 나눠 정상 브릿지론은 협동조합형 민간임대주택 사업으로 전환하고, 부실화가 우려되는 브릿지론(NPL채권 포함)은 프로젝트펀드로 매각하는 솔루션을 각각 제공한다고 30일 밝혔다.
먼저 일반분양을 위한 정상 브릿지론 부지를 협동조합형 임대주택사업에 넘기고 엑시트하는 구조다. 고금리와 아파트값 하락으로 본PF 전환 불확실성이 있는 브릿지론을 조합원 모집을 통해 사전 분양해 본PF 실행 가능성이 높은 상품구조로 바꾸는 게 핵심이다.
협동조합형은 임대주택을 준공한 뒤 조합원에게 우선 임차해주고 10년이 지난 후 우선 분양권을 주는 방식의 사업이다. 10년 뒤 확정 분양가로 분양 전환하므로 일반 분양 방식에 비해 현재 아파트 시황 및 분양가에 대한 거부감을 크게 낮출 뿐 아니라 주택수 미 산입, 전매가능, 각종 세제 혜택의 장점이 있다.
부실화 우려 브릿지론(NPL브릿지론)의 자금 회수방안은 프로젝트 펀드에 매각하는 방안을 내놓았다. 프로젝트펀드는 부실채권을 활용한 저가매입의 장점과 부동산개발을 통한 수익극대화의 장점을 결합한 상품이다.
①NPL채권을 유동화전문회사에 편입시킨 후 ②개발을 위한 특수목적회사(SPC)를 설립해 부동산의 소유권을 취득한 후 개발하는 2단계 투자구조로 진행된다. 이를 위한 펀드는 ① 에쿼티펀드(각 SPC의 후순위 ABS 및 출자지분 인수)와 ② 대출형펀드(각 SPC의 선·중순위 ABS 등 인수)로 구분해 설정할 예정이다.
삼일PwC는 최적의 엑시트 방안을 찾고자 센토피아, 케이클라비스운용과 협업한다. 센토피아는 정상 브릿지론의 엑시트를 위해 협동조합 구성 및 조합원 모집, 인허가 업무를 맡는다. 지역주택조합사업 업무대행업체인 센토피아는 토지매입부터 조합 해산까지 전국 8개 현장 1만6000여 세대 지역주택조합 업무 경험을 갖고 있다. 케이클라비스운용은 부실 우려 브릿지론 인수를 위한 펀드 설정, 운영, 관리를 담당한다.
케이클라비스운용은 물류창고와 같은 수익형부동산 개발시장을 주도하는 업계 톱 티어 운용사로써 최근 부실채권 전문인력을 확충하고 NPL시장으로 밸류체인을 확대했다.
삼일PwC는 브릿지론 엑시트 서비스의 본격 확대를 위해 지난 27일 센토피아, 케이클라비스자산운용과 업무 협약을 체결했다.
이상웅 삼일PwC 파트너는 “최근 업무 협약을 체결한 회사들과 브릿지론 엑시트 서비스를 통해 최적의 해결 방안을 찾고자 논의 중에 있다”라며 “지난 연말부터 채권기관인 저축은행, 캐피털사, 단위 농협, 증권사 등과 만나 논의를 진행하고 있는데 대다수가 상당한 관심을 보이고 있다”고 밝혔다.
(사진제공: 삼일PwC)
