(심층)`핫'해진 토큰증권, 개발금융시장 활용 가능성은?

부동산금융업계 사이에서 개발사업의 새로운 자금조달 수단으로 토큰증권(Security Token)이 주목받고 있다.  올 들어 정부가 토큰증권의 발행·유통 제도화를 서두르고 있어서다.  금융위원회가 상반기 중 전자증권법과 자본시장법 개정안을 국회에 제출하는 등 토큰증권의 법적 기반을 마련하는 만큼 토큰증권의 다양한 활용방안이 쏟아질 전망이다.  

토큰증권이란 블록체인(분산원장) 기술을 활용해 실물자산이나 지적재산권을 디지털 토큰(증권형 디지털자산)화한 것을 말한다.

부동산업계가 토큰증권의 발행에 관심을 갖는 이유는 토큰을 활용하면 자금조달 절차가 간소화돼 비용을 크게 줄일 수 있어서다.  또한 기존 증권사의 매입확약 PF전단채(전자단기사채)의 대체  자금조달 기능을 하면서 개인 투자자에 중위험 중수익 투자 기회를 제공할 것으로 보이기 때문이다.

우리금융경영연구소에 따르면 토큰증권 이용시 스마트계약 기능으로 중간 관리자를 최소화해 기존 절차와 비교해 프로세스가 단축되고 운용비용이 최대 40% 절감된다.  계약 조건을 사전에 프로그램(자동화)화해  일정 조건을 충족하면 자동으로 계약이 실행된다.

가상자산 컨설팅업체인 체인파트너스리서치세터가 지난 2019년 발표한 보고서에 따르면 토큰증권이 아직 시작단계에 불과하나 활용이 점차 확대되면서 오는 2030년에는 시장규모가 2조달러(2240조원)에 달할것으로 전망됐다.

전문가들은 부동산 사업의  토큰 활용은 우선 실물자산을 기반으로 활성화되고 추후 개발시장에도 접목될 것으로 예상한다.

실물 부동산의 토큰증권 활용은 샌드박스의 혁신금융서비스 시장 내에서 심심찮게 볼 수 있다.  

대신증권은 부동산 조각투자 플랫폼 카사코리아 인수를 추진 중이다.  카사코리아는 부동산 신탁사가 발행한 부동산 유동화 수익증권을 토큰화해 투자자들이 서로 거래할 수 있게 하는 디지털 플랫폼을 제공한다.

기존 부동산 조각투자가 부동산을 직접 매입해 투자하는 방식이 대부분이라면 부동산담보대출채권을 토큰화하는 시도도 나오고 있다.

신한투자증권과 에이판다는 기관투자자들이 기존에 투자한 실물자산을 담보로 하는 대출채권(부동산담보대출채권)을 유동화해 토큰증권을 발행할 예정이다.  

신한투자증권은 합자법인인 에이판다와 함께  금융당국으로부터 인정받은 이 혁신금융서비스를 올해 하반기 출시할 계획이다. 에이판다는 신한투자증권과 이지스자산운용, 블록체인 기술업체인 EQBR이 함께 설립한 토큰증권 기업이다.  신한투자증권 관계자는 "서비스가 출시되면 A급 오피스, 특급호텔 같은 대형 상업용 부동산은 물론 발전시설, 항만, 공항, 도로 등 다양한 자산을 거래할 수 있다"면서 "기관투자자만 거래하던 대형 우량자산에 개인투자자도 접근할 수 있는 기회가 열리는 것"이라고 설명했다.

부동산  개발사업에는 토큰 증권의 정착 추이에 따라 실물 부동산의 적용 활성화 1~2년 뒤 적용될 것으로 보인다.   아직은 개인 투자자가 부동산개발 관련 PF채권을 토큰증권으로 투자하는 것이 위험하다는 인식이 강해서다.  이에 금융당국이 개발 분야 허용을 당장은 제한할 것으로 보인다.  지금도 P2P(개인대개인)금융업계가 소액 투자자를 모집해  브릿지론이나 소형 PF사업에 투자해 수익을 배분하고 있다.  그러나  원금 및 투자 손실 발생 사례가 적지 않아 전문성이 떨어진다는 지적을 받고 있다.

반면 증권사의 IB(투자금융)업계가 토큰증권을 활용해 구조화하면 전문성도 높고,  개인투자자는 좀 더 신뢰를 갖고 중위험 중수익 투자기회를 얻을 수 있다.

`나는 디벨로퍼다'의 저자인 여의도 김박사(필명)는  증권사가 매입 확약해 전자단기사채로 PF자금을 조달하는 현행 PF 자금조달 방식이 1~2년 내 토큰증권 조달방식으로 바뀔 것이라고 예상한다.  

지난해부터 불어닥친 금리급등으로 기존 증권사 전단채 방식이  차환 발행에 실패해 채권시장안정펀드 등 정부의 금융지원을 받는 만큼 증권사는 앞으로 단순 조달 주선하는 브로커리지기관이 될 것이란 판단에서다.   부동산 개발사업은 2년 정도 걸리는 데 비해 증권사 전단채는 통상 3개월 단위로 발행돼 외부 시장 변화에 따라 차환 실패 위험이 있는 것이 최대 약점으로 꼽힌다.

증권사의 PF전단채가 사모펀드나 특정금전신탁, 신탁 랩 등에 팔리는데 토큰증권이 발행되면 개인투자자로 문턱이 넓혀져 새로운 자산 증식 기회를 얻을 수 있다.  물론 증권사 신용보강이 없어져 위험도는 커지는 데 비해  증권사가 수취하던 취급수수료 및 금리 마진을 그대로 가져갈 수 있다.    

김 박사는 "증권사의 본업이 자금을 조달해 대출하는 금융기관이 아니어서 앞으로는 브로커리지(단순 주선) 기능에  집중될 것"이라면서 "앞으로 부동산금융시장의 대형 PF사업은  리츠나 부동산펀드가 대세를 형성하고,  중소형PF나 브릿지론은 토큰증권으로 자금을 조달하는 게 주류를 이룰 것으로 보인다"고 예상했다.

토큰증권이 개발금융시장에 접목되면, 본PF금융보다는 브릿지론의 중,후순위에 우선 적용될 것으로 전문가들은 예상한다.  본PF는 미확정 담보부 대출(실물 자산이 없고 책임준공확약만 존재)이다. 금융위원회가 내놓은 가이드라인에 따르면 실물자산이나 지적재산권이 아니면 토큰증권의 투자대상 측면에서 불리하다. 즉 부동산PF는 실물자산이 없다고 판명될 경우 투자대상에서 배제될 가능성이 있는 것이다.  

브릿지론(토지매입대금대출)은 토지라는 실물자산이 있어서 가능하다는 게 시장 전문가들의 예상이다.   브릿지론 토큰의 경우 부동산자산(토지)을   부동산 신탁사에 신탁하고 이를 담보로 토큰을 발행해 투자자를 모집하는  비즈니스 모델이 될 전망이다.  토큰 발행 뒤에는 운용사(증권사 등)가 개인 투자자간 토큰을 거래하도록 플랫폼을  운용하고 수익금을 투자자에게 배분한다.

김 박사는 "홍콩은 증권사 중심으로 토큰증권을 발행 및 운용한다"면서 "한국도 전문성과 안정성을 높이기 위해 증권사가 토큰 운용사의 주체로 부각될 것"이라고 예상했다.   다만 브릿지론이 본격적 토큰의 투자 대상이 되려면 앞으로 관리형 토지신탁의 조각투자 청구권을 금융위원회가 인정해야 하는 등 넘어야 할 산도 적지 않다고 김박사는 지적했다.

본PF도 분양 계약률이 높아 엑시트(exit, PF투자자가 투자 원리금을 확보하는 마지노선 ) 분양률을 초과한 사업장의 경우 중·후순위 PF채권을 토큰화하는 것이 가능하다는 게 증권사들의 설명이다.   분양이 잘 돼 대금 회수에 안정성이 높아진데다,  PF 만기 이전에 플랫폼을 통해 매매가 가능해 투자자가 조기 엑시트할 수 있어서다.  정부 측에서도  토큰 매매에 따른 세수 확보가 가능하다는 장점이 있다.