PwC·ULI "내년 데이터센터와 시니어하우징 주목해야"
프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)와 ULI(도시부동산학회)가 부동산업계의 연례 보고서인 '2025 부동산 새로운 트렌드 전망' 보고서를 이달 초 발표했다. 올해로 46번째를 맞는 이 전망은 업계에 영향을 미치는 새로운 시장 역학, 선호 지역, 부동산부문 기회에 대해 설명한다. 보고서는 1000명 이상의 부동산 전문가로부터 수집한 독점 데이터와 인사이트를 바탕으로 기후 변화에서 인공지능에 이르기까지 광범위한 부동산 주제를 다룬다.
보고서는 수년간의 어려움 끝에 개선 조짐을 보이고 있다고 내다봤다. ULI 글로벌 CEO인 안젤라 케인은 "내년에는 저금리가 차입 비용을 줄이고 상업용 부동산 거래의 증가를 촉진할 것"이라고 예상했다. 그러면서 "투자 심리가 개선되고 있지만 여전히 조심스러운 측면이 많다"고 전제한 뒤 "주택과 물류에 대한 수요가 핵심 매력으로 작용하고 있지만, 여러 대체 부동산과 틈새 시장에 대한 관심도 높아지고 있다"고 강조했다.
이자율이 낮아지는데다 인수, 리파이낸싱, 개발 가능한 자본이 여전히 부족하지만 2025년에는 개선될 것으로 보이면서 상업용 부동산업계 사이에 낙관론이 제기되고 있다.
회사의 수익이 '양호' 또는 '우수'할 것으로 예상하는 설문 응답자 수가 작년 41%에서 올해 65%로 20%p 이상 증가했다. 설문조사 응답자의 80% 이상이 2025년에 상업용 모기지 금리가 하락할 것으로 예상했으며, 75%는 향후 5년 동안 금리가 더 하락할 것으로 내다봤다.
메트라이프 투자관리와 부동산·주식 전략 책임자 사라 퀸은"그동안 관망하던 자금이 다시 한 번 다양한 부동산 유형에 기웃거리고 있다"면서 "부동산 가격이 재설정되면서 투자자들이 시장에 재진입할 수 있는 수익률도 높아졌다"고 말했다. 그는 이어 "전반적으로 예전보다 훨씬 긍정적이지만, 앞으로 몇 달 간 상황에 대해선 약간의 주의가 필요하다"고 덧붙였다.
AEW캐피탈의 CIO 겸 북미 사모펀드 및 부채 책임자인 마이클 번은 "1년 전과는 완전히 다른 세상이 된 것 같다"면서 "금리 상승과 관련된 몇 가지 문제가 완화되면서 그동안 존재했던 '공포 요인'이 어느 정도 제거되면서 우량 신규 투자를 찾는데 초점을 맞추고 있다. 자본 조달 측면에서는 한동안 오퍼튜니스틱(기회주의적) 투자에 대한 관심이 있었지만, 투자자금이 코어 전략에 관심을 보이기 시작했다"고 설명했다.
보고서에서 강조한 주요 트렌드는 다음과 같다.
-2025년 금리 하락과 저렴한 자금에 대한 기대감
-유동성 개선과 더 많은 거래 성사를 부르는 새로운 사이클 시작
-공간에 대한 견고한 수요에도 불구하고 공급의 급증, 임차인에 유리하게 작용
-경제성과 삶의 질이 여전히 성장의 핵심 동력
-대체 부동산에 대한 관심 증가
데이터센터와 시니어하우징 주목
올해 설문조사에서 산업용 부동산이 가장 높은 평가를 받은 핵심 부동산 유형으로 1위를 차지했다. 대체 부동산 유형과 틈새 전략에 대한 선호도가 여전히 높다. 눈에 띄는 두 가지 부문은 데이터센터와 시니어 하우징이다. 데이터센터는 2025년 보고서에서 1~5점 척도 중 4점 이상을 받은 유일한 부동산 부문이다. 데이터센터에 대한 수요는 AI 및 클라우드 컴퓨팅 수요에 힘입어 크게 증가하고 있다.
베이비붐세대 인구의 고령화는 노인 주택에 대한 수요를 증가시키고 경제 및 다른 상업용 부동산 부문에도 파급 효과를 일으키고 있다. 오는 2030년에는 모든 베이비붐 세대가 65세 이상이 될 것이며, 미국인 5명 중 1명은 은퇴 연령에 도달한다. 고령화 인구 증가는 소비 지출, 건강 관리 및 노인 주택에 대한 수요를 변화시킬 전망이다.
PwC의 부동산 연구 책임자인 척 디로코는 "노인 인구가 노인 주택 공급량을 초과하고 있다는 점이 도전이자 기회"라고 지적했다. 그는 "65세 이상 가구 중 성장하는 중산층 시장은 가계 소득이 제한적이고, 의료 비용이 상승하며, 생활비용을 지불할 자금이 부족할 뿐만 아니라 더 오래 살게 될 것"이라며 " 여기에는 기회가 있지만 이들 중산층을 위한 가격대의 노인 주택을 살펴봐야 할 것"이라고 강조했다.
오피스시장의 가장 큰 문제는 노후화되고 낡은 건물을 어떻게 정리할 것인가 하는 점이다. 리테일업계와 마찬가지로 오피스 임차인들은 더 높은 품질의 자산을 선호하고 있다. 리테일 소유주는 상가를 재구조화하고 재개발할 수 있는 반면, 오피스 빌딩을 개조하는 것은 어렵다.
마커스&밀리캡(Marcus & Millichap)의 CEO인 헤삼 나드지(Hessam Nadji)는 "사실 모든 오피스빌딩이 어려움을 겪고 있는 것은 아니지만, 어떤 도심에서든 어려움을 겪고 있는 빌딩은 꽤 오랫동안 계속 어려움을 겪을 것"이라고 말했다.
