PF사업장 디폴트 발생시 대주단의 해법: "공매 직행보다는 만기 연장이 적절"

최근 부동산 개발시장이 침체되고 현금 흐름이 막히면서 PF대출 원리금에 대한 미상환 위험이 커지고 있다. 금리 인상과 공사비 증가에 따른 분양가 상승,  부동산 매수심리 위측 등으로 미분양이 증가하는 추세다. 실제 대구 등 지방을 중심으로 기한이익상실(EOD, 디폴트)을 선언한 사업장도 나타나고 있다.  

차주인 시행사가 디폴트를 선언하면 대주단은 적잖이 당황하게 된다.  PF사업 관련 수많은 이해관계자가 있기 때문에  대출금 회수를 위해 최선의 대응법이  무엇인지 궁금할 수 밖에 없다.

법무법인 화우는 21일 서울 아셈타워에 소재한 화우 연수원 강당에서 `부실PF사업장에서 대주의 대응 관련 세미나'를 개최했다.  이날 박영우 화우 변호사는 `부실PF사업장 EOD 관련 법률관계' 주제발표를 통해 "EOD발생시 대주단이 취할 옵션이 여럿 있지만 먼저 그 사업의 대출 만기 연장 프로세스를 밟는 것이 적절하다"고 제언했다.

그는 "과거 저축은행 사태 때도 예금보험공사가 부실 사업장의 만기 연장을 해주고 금리를 낮춰주는  식으로 정상화 과정을 거쳤다"면서 "디벨로퍼와 원만하게 협의해 사업을 종료하는 게 유리하다"고 강조했다.  

박 변호사는 "서울과 경기 지역 중심으로 분양률 추이를 보면서 사업장 정상화를 이끌어가야 한다"면서 "다만 유동성 공급을 위해 재원이 필요하므로 그 부분을 검토할 필요가 있다"고 덧붙였다.

그는 대주단이 만기를 연장하지 않고 담보권을 실행해 공매를 통한 대출금 회수 방안이 있지만 이 경우 분쟁 가능성과 리스크가 있으므로 사전에 고려할 필요가 있다고 제안했다.

먼저 시행사가 공매절차 중지 가처분을 통해 대주단과 다툴 가능성이 있다. 그러나 법정에서 시행사가 승소하는 사례는 많지 않다고 박 변호사는 설명했다.

공매나  제3자 수의 매각의 경우 매각대금이 적어 선순위 채권단에 배분한 이후 추가 분배할 자금이 부족할 수 있는 것도 문제다.  박 변호사는 "부동산 경기 침체로 경매 결과  매도 금액이  60~70%대로 낮게 낙찰될 경우 LTV를 초과하는 중, 후순위 채권단은 받을 게 없고,  건설사들은 공사비로 받을 재원이 부족해진다"고 지적했다.

또한 시행사와 시공사간에 공사비 지급과 대출채무 연대보증 이행에 따른 구상 소송 등의 분쟁 가능성도 있다.

박 변호사는 "시공사는 부도 시행사를 대신해 시행 지위 취득시 이런 분쟁을 고려해야 하며 우량 사업장 또는 공정률이 높은 사업장 중심으로 시행 지위를 취득하는 게 적절하다"고 강조했다.

새로운 시행사와 사업권 양수도를 진행하는 경우에도 기존 시행사와의 사해행위 취소소송 제기 문제, 우발채무 리스크,  기존 시행사 주식에 대한 주식근질권 실행시 가치평가와 권리확보 문제도 불거질 수 있다고 박변호사는 강조했다.