PF사업장 자금난 심화에 금융권 "슈퍼시니어론이 해법"
전국 PF사업장이 공사비나 이자비용 등의 자금 부족으로 어려움을 겪는 가운데 슈퍼시니어론(Super Senior Loan, 최선순위)을 도입해 신규자금 지원에 물꼬를 터야한다는 주장이 제기되고 있다.
금융권은 대주단 협약에 따라 만기 연장 등의 관리를 하고 있으나 신규자금 투입에는 추가 손실을 우려해 난색을 표하고 있다. 이에 기존 선순위나 중,후순위에 비해 담보력이 최선순위인 슈퍼시니어론 트랜치를 조성하면 신규자금 투입을 통한 사업 정상화를 기대할 수 있다는 설명이다.
24일 시행사와 금융권에 따르면 지방을 중심으로 PF사업장들이 자금난을 겪으면서 신규자금 지원에 목말라하고 있다.
분양시장 침체와 고비용구조가 단기간에 해소되기 힘들 것으로 예상되는 만큼 시행사들은 중장기적 호흡을 갖고 사업장 정상화를 모색하고 있다. 대주단 협약에 따라 현재 기존 자금의 만기 연장이나 이자 유예 등은 가능하다. 금융위원회에 따르면 8월 말 기준 PF대주단협약이 187개 사업장에 적용중이며 이 중 152개 사업장에 기한이익 부활, 이자유예, 만기연장 등이 이뤄지고 있다.
그러나 문제는 신규자금 지원이 쉽지 않다는 점이다. 명도비나 운영비용을 위해 신규자금 지원이 절실하지만 금융사들이 신규자금 투입에 부정적 의견을 보인다는 게 관련 당사자들의 설명이다.
이와 관련, 기존 대주단의 경우 추가자금 지원을 위해 현 담당자가 책임을 줘야 한다는데 대한 부담이 크다고 설명한다. 대주단 관계자는 "전임자가 취급한 딜의 원리금 상환에 문제가 생겨 새 관리자가 사후 관리하는 형태가 대부분"이라며 "신규 자금 지원을 위해선 현 담당자가 승인해야 하는데 향후 감사 과정에서 징계받을 것을 우려해 신규 취급하지 못한다" 고 토로했다.
신규 투자자 찾기도 쉽지 않은 상황이다. 지방 분양사업장에서의 브릿지론 디폴트(EOD) 확대와 미분양 누적에 따른 사업성 저하로 신규 투자자들의 PF사업 관심이 멀어진 상태다.
그렇다고 신규 자금 없이 만기만 연장할 경우 대주단에 결과적으로 피해가 돌아올 수 있다. 세금 체납과 일부 사업장에서의 토지 및 명도 미확보 등으로 담보 훼손이 발생할 수 있기 때문이다.
연장된 만기까지 안정적인 담보 가치를 유지하고 향후 부동산시장 회복에 따른 적정가액 매각을 위해선 기존과 다른 새로운 구조화 해법을 통한 자금 지원이 필요한 것이다.
금융사 관계자는 "분양시장 침체를 겪어 공급이 올스톱된 지역의 경우 신규자금 지원을 받아 개발 가능한 사업장을 확보하면 앞으로 2,3년 내 공급부족시 개발 가치가 오를 것"이라고 말했다.
금융권은 슈퍼시니어론 형태로 신규자금을 지원하면 신규 투자 매력이 높아진다고 설명한다. 슈퍼시니어론이란 투자등급 이하의 기업에 운용자금을 빌려주고 이자를 받는 최선순위 담보대출을 뜻한다. M&A(인수합병)거래에서 인수대상회사 지분을 담보로 인수자금을 지원하는 거래에서 쓰인다.
부동산개발사업에도 슈퍼시니어론을 도입해 시행사에 자금을 빌려주고 대신 다른 순위에 비해 우선 변제받을 수 있는 담보권을 주자는 것이다.
슈퍼시니어론으로 신규 자금을 투입한 기관은 최선순위의 우수한 LTV(담보인정비율)를 확보할 수 있어 자금 투입에 따른 부담이 줄어든다. 신규자금이 투입돼 토지확보와 인허가 등 사업절차를 진행하면 토지가치가 증대돼 전체 대주단의 이익에도 부합될 수 있다.
한 대형증권사 IB부문 대표는 "부실 우려 PF사업장에 대해 대주단이 회생(정상화) 가능한지, 아니면 헤어컷(채무 조정) 대상 프로젝트인지를 면밀히 평가하고, 만기 연장을 통해 정상화가 가능할 경우 슈퍼시니어론을 도입하면 사업장을 살리는데 기여할 수 있다"고 설명했다.
다만 슈퍼시니어론을 도입하면 기존 선순위나 중,후순위가 담보력에서 뒤로 밀릴 수 있어 이들의 동의를 거치는 게 가장 큰 난관이 될 것으로 보인다. 따라서 당국이 대주단 협약 등에 슈퍼시니어론 등의 제도를 마련하면 대주단간 협의 부담을 덜 수 있다.
A캐피탈사 임원은 "정부가 PF사업장 정상화 정책을 취하고 있는데 지금은 사후 관리자가 신규대출 부담을 피할 수 있는 슈퍼시니어론과 같은 족집게 처방이 필요하다"고 강조했다. 실제 A캐피탈사는 이 회사 주도의 PF사업 정상화와 최선순위 대출을 실행하기 위해 슈퍼시니어론펀드 조성을 검토하고 있다.
