PF플레이어 위축에 주목받는 하이브리드 토지신탁

하이브리드 차입형, 일명 PF혼합형 토지신탁(개발신탁)이 다시 주목받고 있다.  새마을금고  신협 수협은행 등 주요 선순위 PF플레이어들이 리스크 관리 차원에서 PF자금 문을 걸어잠그면서 돈맥경화를 풀어줄 수 있는 대안 중 하나로 부각되고 있다.  

특히 고금리의 브릿지론PF 만기가 돌아온 시행사들이  상대적으로 금리가 낮은  혼합형 신탁상품으로 본PF를 갈아타기 위해 문을 두드리는 것으로 알려졌다. 다만 부동산신탁사들도 자신들의 리스크가 커지는 만큼  우량 사업장 중심으로 이 상품 적용을 검토하고 있다.

9일 부동산신탁업계에 따르면 최근 개발사업장의 담보인정비율(LTV)이 크게 내려간데다 주요 플레이어들이 줄어들면서 대주단 구성에 어려움을 겪는 사업장들이 혼합형 신탁을 찾고 있다.

부동산신탁사들은 기존 금융권에 비해 LTV 상한을 상대적으로 유연하게 취급하는 데다, 신탁 계정을 통해 개발자금을 공급할 수 있기 때문이다.   특히 신탁계정의 금리 수준이 두자릿수를 넘어가는 기존 금융사의 PF대출 금리에 비해 상대적으로 낮다.

예를 들어 코리아신탁이 고시한 4분기 신탁계정 대출금리는 8.72%다.  지난 9월 30일 기준 KOFIA BIS 채권시가평가기준 수익률의 3년만기 BBB+무보증 회사채 수익률을 근거로 했다.  신탁사들은 외부차입 자금과 고유계정(자기자본) 자금을 활용하고 여기에 일정 마진을 붙여 신탁계정으로 빌려준다.

혼합형 토지신탁은  PF대출금에다 신탁계정 대여를 혼합한 토지신탁 상품을 말한다.

혼합형 신탁은 다시 책임준공확약을 포함한 상품과 책임준공확약(책준)을 포함하지 않은 상품 등 두가지로 분류된다.   신탁 보수는 책준 포함이 매출액의 3%대, 책준 미포함이 매출액의 2%대다.  신탁사 계정대(신탁사 대출)은 토지비 대출보다 우선 상환하는 게 원칙이다. 신탁계정대와 PF를 동순위로 하거나 동일비율 상환방식으로 협의는 가능하다.

최근  부동산업계가 혼합형 개발신탁을 주목하는 이유는 이 방식이 사업비용을 가장 많이 아낄 수 있어서다.
시행사 관계자는 "땅값과 필수 사업비만 민간PF로 조달하고  나머지는 신탁계정으로 확보하는게 혼합형 개발신탁의 장점"이라며 " 시공사 입장에서는 신탁사가 전체 공사비의 상당 부분을  주기 때문에 대금 회수에 안정적이라는 장점도 있다"고 말했다.

다만 신탁 계정으로 빌리기 때문에  신탁사들의 깐깐한 사업성 심사를 통과해야 한다. 신탁사들의 리스크가 올라가는 탓에  선별 심사해 자금을 공급한다.  

예를 들어 최근 A신탁사는 공공택지 내 지식산업센터를 혼합형 토지신탁으로 취급했다. 부동산신탁사 관계자는 "혼합형 토지신탁 상품에 대한 검토 요청이 최근 많이 들어오고 있다"면서 "다만 서울과 수도권도 미분양이 나오는 상황이어서 분양이 확실한 사업장 중심으로 상품 취급을 검토하고 있다"고 말했다.