땅값 금리 공사비 모두 뛰니 `PF혼합형 개발신탁' 각광

" 부동산 개발사업을 위해 자금을 조달하려면 '(PF)혼합형 개발신탁'이 가장 현실적인 방법입니다"     요즘 부동산 금융업계가 관심을 갖는 자금조달 방법 중 하나가 PF혼합형 개발신탁이다.  

단순히 `혼합형 개발신탁'이라고도 하고 `하이브리드형 개발신탁'이라고 부르는 이 상품은  `차입형 토지신탁'에다  토지비 일부를 시공사 자금과 증권사 PF자금으로 조달하는 것을 뜻한다.    차입형 토지신탁(개발신탁)에다 PF를 섞었다고 해서 혼합형 개발신탁이라고 부르는 것이다.

 혼합형 개발신탁이 탄생한 배경은 이렇다.  신탁업법에 따라 신탁사는 개발사업의 사업비 조달만 가능하고 초기 사업비인 토지비를 조달할 수 없다.

그런데 시행사들은  개발 신탁사업 사업을 진행할 때 토지 매입 단계부터  자금 조달 지원을 원한다.

이에  2016년 이전에는 신탁사들이 부동산펀드를 만들어 시행사에 토지비 매입자금을  우회 대출했다. 그런데 2016년  금융당국이 신탁사들은 대출 행위를 할 수 없다며  프로젝트펀드를 통한 우회 대출에 대해서도 제동을 걸었다.  

하지만 시행사의 토지비 대출 수요는 여전하자 신탁사들이 새로운 혼합형 상품구조를 고안해 낸 것이다.  한국토지신탁이 지난 2018년 혼합형 개발신탁 사업구조를 제안해 신탁사 중 처음 적용한 것으로 알려졌다.  

시행사의 토지비 부족분을 시공사가 공사비의 10% 정도를 조기 유동화(ABL) 등으로 현금화해  시행사에 빌려주는 방식이다.    다만 수도권의 경우 땅값이 크게 오르면서 공사비 10%로는 토지대로 턱없이 부족하자   토지비 추가 부족분을 증권사가 PF로 충당해주고 있다.

최근  부동산업계가 혼합형 개발신탁을 주목하는 이유는 이 방식이 사업비용을 가장 많이 아낄 수 있어서다.  

대출금리, 땅값, 공사비가 모두 올라 최근 시행업계는 개발사업을 벌일 엄두가 나지 않는 상황이다.   그런데 혼합형 개발신탁으로 진행하면 사업비 부담이 적게 든다.  예를 들어  일반적인 PF로 1100억원을 조달해야 가능한 개발사업도 혼합형 개발신탁으로 전환하면 220억원만 빌리면 된다.  

일반 PF는 전체 공사비를  높은 금리의 PF대출로 모두 확보해야 하는데다 자금을 주선한 증권사에 각종 취급 및 주선 수수료를 내야 한다.   증권사에 따르면 최근 대출금리는 올인코스트 개념으로 선순위 6.5%, 중순위 9%, 후순위 13%로 각각 치솟았다.

그러나 혼합형 개발신탁은 토지비 일부와 필수사업비만 조달하면 된다.  더욱이 신탁사가 자금을 주선하는 덕에 증권사의 높은 수수료 비용 지출을 피할 수 있다.   나머지 대부분의  사업비 자금은 신탁사의 고유계정을 통해 필요할때 마다 조달하기 때문이다.

부동산 금융업계 관계자는 "땅값과 필수 사업비만 민간 금융사에서 빌리고 나머지는 신탁계정으로 확보하는게 혼합형 개발신탁의 장점"이라며 " 시공사 입장에서는 신탁사가 전체 공사비의 90%를 주기 때문에 대금 회수에 안정적이라는 장점도 있다"고 말했다.

다만 차입형 토지신탁으로 진행하기 때문에 신탁사의 리스크가 커지는 게 흠이다.  따라서 신탁사들은 사업성과 분양성을 충분히 검토해서  뛰어들어야 한다.   비교적 혼합형 개발신탁 경험이 풍부한 인력으로 짜여진 한국토지신탁과 한국투자부동산신탁 등이 이 시장을 선점한 이유이기도 하다.

신탁사 관계자는 "혼합형 개발신탁은 차입형 신탁과 마찬가지로 분양 리스크를 신탁사가 지기 때문에 고도의 전문성과 개발 사업 진행 노하우가 필요하다"고 강조했다.