프라임 오피스의 새로운 기준, 어메니티가 경쟁력
프라임 오피스가 되기 위한 필수 조건에는 어떤 것들이 있을까요. 당연히 입지가 우선이며, 일정 규모 이상의 면적을 갖추고 있어야 합니다. 최근 신축된 빌딩들을 보면 입지와 규모만으로는 큰 차이가 없는 경우도 많습니다. 이러한 자산들은 치열한 임대차 시장에서 차별화를 위해 다양한 어메니티 시설을 도입하고, 임차인에게 수준 높은 서비스를 제공하는 방향으로 나아가고 있습니다.
최근 준공된 자산들 가운데 이러한 사례를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 도심에서는 엠플러스자산운용이 개발한 을지로3가의 타워107이 2층에 입주사 전용 라운지를 운영하고 있으며, 이지스자산운용의 원그로브 3층에는 해비치가 운영하는 임차인 라운지가 두 곳 조성돼 있습니다. 또한 코람코자산신탁의 그랑서울도 최근 리모델링을 진행하며 타워1의 한 개 층을 해비치가 운영하는 임차인 전용 컨시어지 라운지로 꾸몄습니다.
임차인 편의시설의 시작과 공유 오피스 서비스
프라임급 오피스에 고급 어메니티를 도입한 대표적인 사례는 도심의 스테이트남산타워입니다. 2011년에 준공된 이 빌딩은 호텔식 고급 서비스를 제공하는 컨셉으로, 조선호텔앤리조트가 다양한 서비스를 운영하며 임차인만을 위한 고급 전용 공간도 기획했습니다. 당시로서는 파격적인 시도로, 입지의 약점을 서비스로 극복한 대표 사례라 할 수 있습니다.
영어로 '어메니티(Amenity)'는 ‘편안함, 편리함 또는 즐거움을 제공하는 것’을 의미합니다. 오피스 빌딩에서 어메니티란 간단히 말해 임차인을 위한 편의시설입니다. 신축 오피스 빌딩 간 임차인 유치 경쟁이 치열해지면서, 물리적인 스펙뿐 아니라 서비스 측면에서의 차별화 요소로 어메니티가 주목받고 있습니다.
특히 2016년, 글로벌 공유 오피스 기업 위워크가 국내에 진출한 이후 페스트파이브, 스파크플러스 등 다양한 공유 오피스 사업자들이 강남을 중심으로 오피스 빌딩에 입주하기 시작했습니다. 이들은 기존 빌딩에서 제공하지 않던 회의실, 공용 라운지, 캔틴 등의 편의시설을 무기로 삼아 임차인을 유치하고 사업을 확장했습니다.
개인적인 견해로는, 임차인 편의시설에 대한 관심이 커진 계기가 바로 공유 오피스 사업자들이라고 생각합니다. 이들이 제공한 편의시설은 사실 임차인에게 꼭 필요했지만, 임대인이 먼저 제공하려 하지 않았던 서비스였습니다. 어메니티는 자주 사용되지는 않지만 없으면 불편하고, 직접 설치하려면 비용이 부담되는 시설이기 때문입니다. 시간이 지나면서 상업용 부동산 시장도 변화했고, 이제는 이러한 서비스를 기본으로 제공하는 빌딩이 늘어나고 있습니다. 임차인 편의시설은 어느덧 고급 오피스를 판단하는 주요 기준이 되어가고 있습니다.
어메니티를 운영하는 주체들
어메니티를 운영하려면 제공 서비스의 범위에 따라 인력과 인프라가 필요합니다. 이 때문에 일반적인 PM이나 FM 회사가 이를 전담하기에는 한계가 있습니다. 임차인 서비스 공간 중 가장 넓은 면적을 차지하는 접견 공간을 효율적으로 운영할 수 있는 주체들이 어메니티 운영자로 나서는 경우가 많습니다.
앞서 언급한 스테이트남산타워는 조선호텔이 운영을 맡아 호텔식 서비스를 제공하고 있으며, 최근에는 해비치호텔앤리조트가 원그로브, 센터필드, 그랑서울 등 프라임 오피스에서 임차인 편의시설 운영자로 활동 영역을 넓히고 있습니다. 호텔은 고급 서비스를 제공하는 대표적인 업종인 만큼, 이러한 서비스와 부동산을 접목해 품질을 높이는 전략입니다.
호텔 외에도 공유 라운지를 운영하는 ‘그레이프 라운지’가 을지로3가 타워107의 임차인 편의시설을 위탁 운영하며 업무 영역을 확장하고 있습니다. 현재는 오피스 빌딩의 편의시설 운영을 전문으로 하는 회사가 많지 않지만, 향후 어메니티 시설이 늘어나면 공유 오피스 사업자들도 이 시장에 참여할 가능성이 있습니다. 이들은 이미 다양한 지점에서 라운지를 운영한 경험과 노하우를 보유하고 있으며, 이들이 운영하는 라운지를 임차인이 함께 이용할 수 있다면 네트워크 효과도 기대할 수 있습니다.
비즈니스 모델을 찾아야 하는 과제
빌딩 소유자 입장에서는 리테일이나 오피스로 활용 가능한 공간을 임차인 편의시설로 전환하는 만큼, 어떤 형태로든 수익을 창출하거나 최소한 운영 비용을 보존할 수 있어야 합니다. 특히 투자형 자산이라면 수익 창출 여부는 더욱 중요한 요소입니다.
가장 이상적인 형태는 어메니티 공간 자체에서 수익이 발생해 운영비를 상쇄하고 부가 수익까지 창출하는 것입니다. 최근에는 식음료 판매 공간을 마련해 기본적인 수익을 창출하고 있으며, 회의실 등의 공간 대여를 통해 추가 수익도 얻고 있습니다. 그러나 이러한 수익만으로는 안정적인 임대료 수준의 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 다만 임차인에게 부과하는 관리비 수준을 조정해 비용을 보전할 수 있다면, 어메니티 공간의 존재 의미는 충분합니다.
또한 어메니티 공간은 고급스럽게 꾸며지는 경우가 많아 전체 대관이나 팝업 스토어, 드라마나 영화 촬영 장소 등으로 활용될 경우 부가가치가 높은 공간 상품이 될 수 있습니다.
마무리하며
이제 오피스 빌딩이라는 업무 공간에 어메니티 시설을 갖추는 것은 기본이 된 시대에 접어들었습니다. 지식 산업 시대로 진입하면서 공간을 사용하는 임차인의 요구가 변화하고 있으며, 이러한 흐름에 맞춰 어메니티 시설의 필요성도 자연스럽게 증가하고 있습니다.
또한 IT 기술의 발전으로 스마트폰 하나만으로 다양한 서비스가 가능해지면서, 프롭테크를 활용한 빌딩 관리와 서비스 도입도 점점 확대될 것입니다. 스마트폰을 통한 빌딩 출입, 다양한 예약 서비스, 외부 서비스와의 연계 등 여러 가능성이 열려 있습니다.
결국 빌딩의 경쟁력은 눈에 보이는 물리적 스펙뿐 아니라 운영사가 제공하는 서비스 수준에 의해서도 좌우된다는 점을, 최근 준공된 빌딩들의 어메니티 시설을 통해 명확히 확인할 수 있습니다.
