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오피스 거래시장, 셰어딜(Share deal) 활발한 이유

원정호기자
- 5분 걸림 -
판교테크원타워(6-2블록) 전경

오피스거래시장에서 셰어딜(Share deal) 방식 거래가 눈에 띄게 늘고 있다.  세컨더리(Secondary) 거래로도 불리는 셰어딜이란 부동산펀드를 그대로 둔채 펀드 수익증권(지분)을 매매하는 형태다.    자산운용사가  우량 자산을 지속 보유하고 운영할 수 있는데다  투자자 입장에서는 양질의 자산을 비교적 비용을 덜 들여 매입할 수 있어 셰어딜 방식이 보편화되고 있다.

국내 셰어딜 방식은 이지스자산운용이나 미래에셋자산운용 등 대형 운용사가 주도하고 있다.   이지스운용 경영진이 에셋딜(Asset deal, 자산 소유권 매각) 거래를 하지 말고 셰어딜 거래를 하라고 강조했다는 말도 업계에서 나온다.

넥슨은 지난 1월 이지스자산운용이 운용하는 부동산 펀드 '이지스사모부동산펀드 35호'의 수익증권 중 50%를 제3자로부터 1906억원에 취득했다. 이 펀드는 서울시 강남구 대치동에 위치한 오토웨이타워 부동산을 소유하고 있다.  펀드는 그대로 둔 채 출자자만 바뀐 셰어딜 거래다.

미 사모펀드 KKR은 지난달  5만7574㎡ 규모 오피스인  남산그린빌딩을 셰어딜 형태로 매입했다.  이지스자산운용이 국민연금 등 투자자의 위임을 받아 관리하던 펀드의 지분을 KKR에 매각한 것이다.  이지스운용 펀드와 출자자 KKR은 앞으로 3~4년동안 대대적 리노베이션을 거쳐 재임대할 예정이다.

남산그린빌딩(사진:이지스자산운용 홈페이지)

미래에셋자산운용은 판교 알파돔시티 내 6-1블록 빌딩(카카오 판교아지트)과 6-2블록(판교테크원)의 셰어딜을 진행하고 있다.  미래에셋자산운용은  알파돔시티 6-1블록을 담은  미래에셋맵스사모부동산펀드 61호의 수익증권 49.9%에 대해 지난 3월  입찰을 실시한 결과 아직  매수자를 찾지 못했다. 5곳 미만의 매수 희망업체가 입찰에 참여했지만 행공이 원하는 만큼의 가격을 써내지 않은 것이다. 지분 매각자는 행정공제회(행공) 측은  2차 입찰행으로 가닥을 잡은 바 있다.

6-1블록과 함께 준공돼 네이버와 기타 대기업이 입주한 알파돔시티 6-2블럭도 지분 매각을 진행하고 있다.  네이버가 펀드(미래에셋맵스사모부동산펀드 62호)의 수익증권 45.5%를 내놨고 싱가포르투자청(GIC)이 8000억원대 안팎에서 가격을 써내 우선협상대상자로 선정됐다는 말이 나온다.

최근 셰어딜이 인기를 끄는 이유는 투자자들이 애셋딜에 비해 매입가를 낮출 수 있어서다.  고금리와 인플레가 지속되는 상황에서 부동산펀드와 리츠는 고배당을 위한 투자수익률 확보 압박이 심한 상황이다.  이에 취득세 등의 절세를 통해 매입가를 낮추는 전략의 일환이라는 것이다.  

취득가는 순수 매입가에 취득세와 부대비용을 합산해 산정하므로 총 취득가는  매입가보다 6~7% 높은 가격에 결정된다.  이경자 삼성증권 연구원은 "기존에 자산이 편입돼 운용하던 펀드를 유치한채 수익자(LP)만 교체하는 방식이 셰어딜"이라면서 "셰어딜은 부동산 취득세를 추가로 납부하지 않기 때문에 매각차익을 에셋딜 대비 높일 수 있다"고 말했다.  이에 셰어딜 방식으로 자산을 취득하면 배당수익률을 제고할 수 있다는 것이다.

펀드를 운용하는 자산운용사들이 셰어딜 방식을 점점 선호하고 있는 추세다.  수익권자만 바뀌고 펀드는 유지되기  때문에 자산운용사들이 펀드 관리 및 운용수수료를 계속 확보할 수 있어서다.

부동산은 유동성이 낮은 장기 투자 대상이지만, 펀드 출자자와 운용사 모두  거래 유연성과 유동성을 추구하면서 셰어딜이 앞으로 꾸준히 확산될 것이란 전망이다.  

한 운용사 관계자는 " 과거 셰어딜은 매각하기 어려운 자산의 자본 재편 방법으로 알려졌으나 지금은 운용사가 우량 자산을 지속 보유하고 운영할 수 있는 기회로 점점 인식되고 있다"면서 "여러 장점 덕에 셰어딜의 성장 및 발전 추세가 지속될 것"이라고 강조했다.

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원정호기자

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