오피스 대출금리 6%대 급등 후폭풍...`딜 클로징' 쉽지 않네
금리 급등 바람을 타고 오피스 담보대출금리도 6%대로 뛰어오르면서 오피스빌딩시장 거래를 급격히 위축시키고 있다. 금리 인상에 따라 오피스시장이 역레버리지 상황이 되자 4분기 들어 딜 클로징(거래 종결)에 본격적인 악영향을 미치기 시작했다는 평가다.
5일 젠스타메이트와 오피스업계에 따르면 지난달부터 오피스빌딩의 담보대출금리(LTV내 선순위)가 6%대로 올라섰다. 최근 리파이낸싱(자금 재조달)을 마친 서울 테헤란로 소재 프라임급 오피스인 카이트타워 사례를 보면 고정금리 트랜치는 연 6.5%(올인 코스트 기준)를 형성했다. 이 트랜치 대주에는 신협중앙회와 44개 단위신협이 공동 대출 형태로 참여했다.
하나은행이 대주로 참여한 변동금리의 경우 양도성예금증서(CD) 3개월물에 2.35%p를 더한 수준으로 금리를 형성했다. 5일 기준 CD금리 4.03%에 가산금리 2.35%p를 더하면 6.38%가 가 된다. 이 같은 6%대 금리는 지난해 평균 대출금리인 3%를 2배 이상 웃도는 고금리다.
금리 급등에 따라, 저리 대출을 활용해 투자수익률을 높이는 기존 레버리지 투자(지렛대 투자)전략이 먹히지 않을뿐더러 오히려 역 레버리지(부의 레버리지) 상황으로 악화됐다는 평가다.
이형구 젠스타메이트 리서치본부장은 "그동안 대출금리가 캡레이트(3분기 기준 4%)보다 낮았기 때문에 대출이자보다 높은 운영수익(NOI)를 낼 수 있었다"면서 "그러나 지금은 대출금리가 캡레이트보다 높아 역레버리지 위험에 처했다"고 평가했다.
이경자 삼성증권 연구원은 "금리 상승보다 더 큰 문제는 부동산 큰손들이 투자여력을 줄이며 대출 자체가 거의 이뤄지지 않는 점"이라며 "상호금융은 부동산대출을 잠정 중단했고, 공제회는 회원 대출 수요 증가로 대여자산이 증가하며 부동산 투자여력이 축소된 상황"이라고 지적했다.
고금리로 인한 역레버리지 상황은 당분간 지속될 전망이어서 오피스 거래 위축도 불가피할 것으로 예상된다. 삼성증권에 따르면 올 들어 3분기까지 오피스거래는 8조7000억원 수준으로 전년대비 17% 감소한 수준에서 선방했다. 그러나 4분기 거래가 급감하고 다수의 딜 진행이 멈추거나 매각이 철회된 상태다.
대표적으로 광화문 콘코디언빌딩(사진)이 우선협상대상자를 선정했으나 딜 클로징이 내년 1,2월로 연기됐다.
타워8 거래도 중단되면서 매매가를 다소 낮추고 있는 것으로 알려졌다. 한샘은 상암동 본사 매각 입찰을 진행했다가 가격이 맞지 않는 바람에 매물 철회를 검토하는 것으로 전해졌다. 서울 서초구 하이트진로 사옥 매각도 자금조달시장이 어렵자 매각 시점을 늦추기로 했다.
이형구 센터장은 "매수자는 이자 부담을 감안해 가격을 낮추려 하는데 비해 매도자 눈높이는 그정도 매매가까지 낮출의향이 없다보니 거래가 되지 않고 있다"고 현 분위기를 설명했다.
그는 이어 "대출이자를 감당하지 못해 당장 팔아야 하는 급매물은 거래되고 있지만 그 외 대부분의 거래 건은 매각시기를 연기하거나 아예 매각을 철회하고 있다"고 덧붙였다.
