올해 물류센터 투자 키워드와 내년 전망

금리 안정화에 따른 물류센터 투자 회복 기대

전자상거래 성장률 둔화 및 물류센터 초과 공급으로 인한 공실률 상승으로 올해 물류센터에 대한 투자자들의 활동이 위축됐습니다. 공사비 상승 및 PF금융 조달 비용 상승으로 물류센터에 대한 국내 기관의 투자 활동은 더욱 보수적으로 바뀌었습니다.

신규 허가를 받고도 금융조달 어려움으로 착공되지 않는 사업장이 증가하면서 NPL사업장을 매입하려는 국내외 투자자의 관심만 늘어났을 뿐입니다. 본PF 전환 실패 및 미착공으로 인한 부실자산 증가로 물류센터 NPL성 투자 거래는 증가했습니다.

특히 임차인을 구하지 못해 투자금 회수에 어려움을 겪은 저온 창고가 증가하면서 높은 공실률로 인해 상온으로 변경하려는 투자자의 활동이 증가했습니다. 향후 신규 물류센터 공사 개발비가 지속적으로 상승하면서 높은 공사비 부담으로 인해 물류센터 신규개발이 쉽지 않을 것으로 보입니다.

지난해 최대치를 기록했던 공급물량은 기존의 물류센터 개발계획 취소와 신규 인허가 축소로 2025년부터 공급량이 줄고 안정화될 것으로 전망됩니다. 또한, 그동안의 수급 불균형은 2025년 이후에는 해소될 것으로 기대됩니다.

과잉 공급 탓에 임대료 상승이 그동안 시장에 제대로 반영되지 않았습니다.  공사비 상승 및 인플레가 반영되면 좋은 입지의 상온창고의 경우 임대가 상승도 기대됩니다.

수요측면에서 전자상거래 사업자와 3PL 사업자의 사업확장에 따른 물류센터 수요가 유지되면서 공급이 안정화되면 임차인 위주에서 임대인 위주의 시장으로 변하는 물류센터 시장 사이클 변화의 회복시기도 예상보다 빨라 질 수도 있을 것입니다. 최근 단행된 한국은행의 기준금리 인하는 내년 물류센터 시장에 대한 긍정적인 회복의 신호를 보낸 것으로 판단됩니다.

투자규모 감소 & 매매단가 보합세

3분기 기준 총 물류센터 투자규모는 약 3조9000억원을 기록했습니다. 작년  대비 30% 감소한 수치입니다.  4분기까지의 예상 거래규모를 합산하면 약 4조원 이상 거래규모가 될 것으로 전망됩니다.

과거 물류센터 거래규모가 최대치를 달성했던 2021년 거래규모와 비교하면 70% 감소한 규모입니다.  올해 거래된 물류센터 매매단가는 작년 매매단가와 비슷한 펑당 약 600만원을 나타냈습니다. 2021년 800만원까지 상승했던 물류센터의 평균 매매단가와 비교하면 30% 하락한 수치입니다.

선매입 & 코어자산 거래증가

올해 물류 투자 사례 중 매매가 기준으로 가장 큰 규모 거래 딜은 경기 안성에 위치한 대덕 물류센터였습니다. A동 및 B동의 총 거래 금액은 약 6000억원으로 라살자산운용이 지산산업으로부터 매입하였습니다. 다이소, 삼덕로지스등이 임차해 공실이 모두 해소됐습니다. 인천 석남 혁신 물류센터가 두번째로 규모가 큰 거래로 쿠팡이 임차하고 작년에 선매입한 거래입니다.

세번째로 큰 투자규모의 거래는 GIC(싱가포르투자청)와 그래비티자산운용이 약 3000억원에 인수한 미래인로지스 부천 물류센터였습니다. 주요 톱10 거래중 1,2,3 위가 모두 선매입 약정된 거래였습니다.  물류센터 공실률 상승에 대한 우려가 지속되면서 안정적인 임차인 확보가 성공적인 거래 종결을 위해 더 중요해졌습니다. 어려운 물류시장 환경에서도 클로징된 거래는 안정적인 임차인이 확보된 코어 물류센터였습니다.

부실채권(NPL)성 거래증가

준공 후 매각되지 않거나 자본조달에 실패해 경공매 나온 부실채권(NPL) 성격의 자산거래가 증가했습니다. 올해 주요 거래 28개중 약 10개가 NPL성 자산거래 였습니다. 약 35%가 NPL 성 자산 거래인 셈입니다.  증권사 및 운용사가 조성한 NPL펀드가 공매에 참여하고 있고, 해외 투자자 관심도 NPL시장에 집중됐습니다.

물류센터 준공을 하고도 임차인을 확보하지 못한 경우 매도를 통한 투자금 회수에 어려움을 겪었습니다. 시행사가 준공 후 매도에 실패한 경우 공사비 회수를 위해 시공사들이 물류센터를 인수하는 경우가 많았습니다.

저온에서 상온 변경증가

저온 물류센터 초과 공급으로 인한 공실률 상승이 지속되면서 일부 투자자들은 기존의 저온 물류센터를 상온으로 변경해 임차와 매각에 성공했습니다.

해외 투자자본 증가

해외 투자자들은 발빠르게 코어 물류센터 자산 뿐 아니라, EOD(기한이익상실) 우려가 있는 물류센터 투자에 관심을 보이며 한국에서 적극적으로 투자 기회를 찾고 있습니다.  해외 투자자들은 물류센터를 국내 투자자보다 더 긍정적으로 보고 있습니다.

대표적으로 블랙스톤은 페블스톤을 통해 김포 성광로지스틱스 물류센터를 매입하며 한국 물류센터에 첫 투자를 단행했습니다. 글로벌 사모펀드 운용사인 워버그핀커스는 국내 디벨로퍼 엠큐그룹과 설립한 합작법인 ＇큐브인더스트리얼자산운용＇을 통해 국내 물류자산을 투자를 확대할 예정입니다.  최근, UAE의 국부펀드인 부바달라도 라살자산운용과 함께 안성 대덕 물류센터에 투자하는 등 한국의 물류자산에 대한 해외 투자자들의 관심이 증가하고 있습니다.

특히 브릿지대출의 해외 사모투자가 허용되면서 국내금융기관으로부터의 돈줄이 막힌 시행사나 개발업자들이 기한이익 상실이 되기 전 해외 투자자로부터 자금수혈을 받을 것을 기대하고 있습니다. 해외 금융자본도 국내 물류자산 중 유동성 위기에 직면한 사업장에 대한 투자를 타깃으로 한 펀드를 조성하는 등 앞으로 해외금융자본의 물류 부동산 투자는 국내 자본을 대신해 더 확대될 것으로 예상합니다.