남산 힐튼부지 통합 개발, 상반기 6조 PF조달 '만지작'… 서리풀 딜과 겹쳐 11조원대 자금 흡수

이지스자산운용과 신한금융그룹이 서울역 양동구역 내 2개 지구(힐튼호텔부지 및 메트로&서울로타워부지) 통합 개발을 위해  상반기 중 6조원 규모 본PF 조달을 추진한다.  여기에 더해 엠디엠의 서초 서리풀업무복합시설(옛 정보사 부지) 개발사업도 5조 6000억 원대 PF 자금 모집을 계획하고 있어, 두 대형 프로젝트가 총 11조원대에 달하는 시중 PF 자금을 흡수할 전망이다.

◇ 힐튼 부지 개발, 본격적인 PF 조달 절차 준비

16일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스운용과 신한금융, 현대건설이 주요 주주로 참여한 와이디427PFV는 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구(힐튼호탤 부지)’ 철거 및 재개발을 본격화하기 위해 4조5000억원 규모 본PF 조달을 준비하고 있다.  기존 브릿지론 1조 4400억 원의 만기가 1월말 도래해 7개월 연장됐기에  오는 8월 말까지 본PF로 전환해야 한다.

당초 브릿지론을 1조 8000억 원으로 증액해 리파이낸싱하려 했지만, 시장 상황이 악화되면서 기존 대출금만 연장했다.

와이디427PFV는 본PF 조달을 위한 행정 인허가(관리처분계획 인가)를 마무리하기 위해  지난 12일 시공사인 현대건설과 공사도급 계약을 체결했다.  총 공사비는 1조1878억 원이다. PFV 측은 브릿지론 상환과 힐튼호텔 철거, 연면적 10만 5619평 규모 지하 10층~지상 39층의 대규모 오피스·호텔복합시설을 건설하는 데 4조5000억원의 PF차입이 필요할 것으로 추산한다.

이런 가운데 이지스운용이 힐튼 부지 옆에서 추진중인 양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구(메트로&서울로타워부지) 재개발사업 역시 상반기 중 1조5000억원의 PF조달을 준비하고 있다.  해당 프로젝트의 브릿지론 7170억 원이 6월 만기를 앞두고 있어, 본PF 전환이 필요한 상황이다.  

이  사업 시행 법인은 와이디816PFV다.  이지스운용의 '사모부동산펀드421호'가 와이디427PFV 및 와이디816PFV의 주요 주주다. 이지스운용은 힐튼호텔부지와 메트로&서울로타워부지를 통합 개발해 착공하고 오는 2030년 준공해  연면적 약 46만㎡에 달하는 복합 공간을 선보일 계획이다. 두 프로젝트를 통합한 사업명은 그리스어로 ‘완결성’을 상징하는 ‘이오타’다.  이 개발사업 주요 주주이자 브릿지론 주관사인 신한금융(신한투자증권)이 본PF 조달 주선에 나설 것으로 전망된다.

◇ 2개 메가  프로젝트 동시 진행… PF 시장 내 자금 쏠림 우려

이 두 프로젝트를 합친 이오타 서울 개발사업의 본PF 조달 규모는 6조 원에 이를 것으로 예상된다. 여기에 서리풀 복합업무시설이 비슷한 시기 5조 6000억 원 규모의 자금을 조달하면서, 금융시장 내 PF 자금 조달 경쟁이 심화될 전망이다.

힐튼부지 개발사업이 상반기 중 6조원 자금 조달에 나서면  5조6000억원대 모집 예정인 서초 서리풀업무복합시설 파이낸싱 시기와 겹치게 된다.  이 2개 프로젝트가 총 12조원 가까운 시중 PF자금을 흡수하는 셈이다. 서리풀 복합시설의 금융주관사인 신한은행은 3월 중 주요 금융조건 텀시트Term Sheet)와 공사비, 공사기간을 확정하고 금융사를 상대로 IM(투자소개서)을 배포할 예정이다. 이어 4월~5월 대주 신디케이션을 진행하고 각사별 투자심의를 거쳐 5월 말~6월 초 본PF 대출 약정을 체결할 방침이다.

서리풀 복합개발은 2019년,  힐튼 부지 개발사업은  2021년 각각 시동을 걸었지만 서리풀 복합개발이 소송 이슈를 거치면서 두 사업의 파이낸싱과 착공 시기가 겹치게 됐다. PF시장 전문가들은 각각 강남과 강북을 대표하는 랜드마크 프로젝트여서 파이낸싱 시기가 겹쳐도 자금 모집에 별 무리가 없을 것으로 예상한다.  시중에 이 정도 우량 딜의 자금을 채울 유동성이 충분하다는 판단에서다.

우량 프로젝트에는 대출이 원활하게 진행될 수 있지만, 상대적으로 신용도가 낮거나 리스크가 큰 중소형 개발 프로젝트들은 자금 조달에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 은행 보험사 등 금융권은 신중한 대출 심사와 차별화된 투자 전략을 요구받고 있으며, 이러한 양극화 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 크다.

시장 내 유동성 부담을 감안해, 힐튼호텔 부지 개발 프로젝트는 PF 조달을 철거 시기(프리PF)와 착공 시기(본PF)로 나눠 진행하는 방안도 검토되고 있다. 이는 자금모집 부담을 줄이고 금융시장 내 유동성 흐름을 고려한 전략적 대응으로 분석된다.

IB업계 관계자는 "시장 환경에 따라 PF 모집 시점을 조절할 가능성도 있다"며 "다른 대형 프로젝트들과 경쟁하면서도 원활한 자금 확보를 위한 유연한 전략이 요구된다"고 전했다.