물류센터 선매입 기관들, 올해 실제 매입 이행 가능할까...시장 우려 고조
전문가들은 올해 물류자산 시장이 힘든 시기를 보낼 것으로 예상한다. 공급 과잉에 따른 매물 적체와 이커머스(전자상거래) 성장 둔화세, 대출·투자기관의 유동성 부족 등 악재가 한꺼번에 겹쳤기 때문이다.
특히 과거 저금리 시대에 3,4%대 낮은 캡레이트(투자수익률)를 적용해 선(先)매입 확약(준공 조건부 매입)한 기관들이 준공에 맞춰 실제 매입을 이행할지 시장의 우려가 커지고 있다. 선매입 시기와 비교해 캡레이트가 5~6%대로 크게 올라 사업성이 악화된데다 담보인정비율(LTV)마저 내려가 대출 가능금이 적어지는 등 매입 환경이 크게 나빠졌기 때문이다.
11일 부동산금융업계에 따르면 신규공급 물량 급증과 금리 상승 등의 영향으로 올해 물류센터 매매 거래에 대한 불확실성이 커지고 있다. 무엇보다 발목을 잡는 건 캡레이트 상승세다. 금리 인상기 이전에는 코로나에 따른 물류센터 수요 특수와 저금리 기조에 따라 담부대출 금리 이하인 3,4%에서 캡레이트가 형성됐다.
올해 기관별 캡레이트 전망을 살펴보면 마스턴투자운용 리서치센터는 공실 리스크 증가와 금리 상승 여파에 올해 물류센터 캡레이트가 5% 초중반까지 상승할 것으로 예상했다. 삼성증권은 올해 캡레이트가 6%대에 진입할 것으로 내다봤다.
마스턴운용 관계자는 "물류시장은 상대적으로 수요층이 견조하지 않아 거시경제 불확실성에 따른 노출이 크기 때문에 앞으로 캡레이트의 상승 압력이 높다"고 설명했다. JLL에 따르면 작년 4분기 서부권(10.3%)을 중심으로 수도권 물류센터 공실률이 4%까지 치솟았다.
캡레이트란 1년간 부동산을 보유해 얻을 수 있는 예상 수익률을 뜻한다. NOI(연순영업이익)를 부동산 매매가로 나눈 것이다. 캡레이트가 오르면 임대료를 높이거나 건물값을 낮춰야 한다.
공실률 증가와 공급 과잉으로 임대료 인상이 제한된 탓에 높아진 캡레이트 눈높이를 맞추려면 물류자산 가격을 하향 조정할 수 밖에 없다는 얘기다. 캡레이트 상승세에 사업성 저하가 뻔해지자 준공 이후 매입시 대주단이 모이지 않고 있는 것이다. 더군다나 담보대출 가능금액도 줄어들고 있다. 기관들은 선매입시 대개 LTV 60~70%정도에서 대출을 예상했으나 캡레이트 상승세에 따라 대출금융기관은 이 보다 훨싼 더 적은 액수로 대출 취급을 한다.
한 금융기관 관계자는 "몇년 전 선매입 당시 준공 이후 이자율을 3%대로 가정했을 텐데 지금은 기본 8% 정도 예상되는 판"이라면서 "금리 인상이 가장 큰 문제"라고 말했다.
이에 따라 업계는 계약금 30억~50억원을 내고 선매입 약정한 계약 건 가운데 준공에 맞춰 계약 파기가 적지 않을 것으로 우려한다. 업계 관계자는 "그나마 준공 이전에 임차 화주라도 맞춰 놓으면 나은데 화주를 구하지 못한 곳은 계약금 포기를 고민할 것 같다"고 걱정했다.
금종환 한국기업평가 부동산부문장은 "현 금리상승 고려시 NOI를 통해 이자비용을 여유있게 커버하는 상황은 아닌 것으로 보인다"면서 "따라서 과거 낮은 캡레이트를 적용해 선매입한 기관의 어려움은 불가피할 것으로 예상된다"고 지적했다.
당분간 고금리 기조를 감안할 때 선매입 기관들은 자기자본(에쿼티) 비중을 높이고 차입금 부담을 낮춰 매입을 실행할 수 밖에 없을 것으로 전문가들은 예상했다.
이 경우 국내 기관보다는 외국계 기관이 유리한 위치에서 매입에 나설 것으로 보인다. 달러 강세에 힘입은 자본력으로 외국계 펀드는 차입 관련 담보인정비율(LTV)을 낮추고 에쿼티 비중을 높여 투자할 수 있어서다. 외국자본은 풍부한 자금을 바탕으로 실사를 통해 우량한 입지의 물류센터라고 판단할 경우 `풀 매입 서포트'에 나서는 것으로 알려졌다.
