물류센터 전문시행사 연교가 제안한 사업성 높이는 4가지 방법

공급 과잉과 자재값 인상, 고금리 여파에 한 때 '귀하신 몸'이던 물류센터 개발사업이 애물단지로 변하고 있다. 특히 수요 한계에 부딪친 저온 물류센터는 공실 리스크가 커지는 실정이다.

'물류센터 전문 디벨로퍼'인 연교는 모든 물류센터가 사업성이 없는 것은 아니라고 지적한다.  이럴 때 일수록 시장에서 가치를 인정받는 딜을 만들어내는 능력이 중요하다고 강조한다. 연교가 제시한 사업성 높이는 4가지 방법은  💹기본에 충실할 것  💹프리미엄을 더할 것  💹소방 특화시설을 갖출 것 💹원가를 절감할 것으로 요약된다.

3년 전 설립한 연교는 연말 준공을 앞둔 경기 이천 상봉리 복합창고를 포함해 5개  창고 프로젝트를 진행하고 있다. 또한  설계엔지니어링과 견적을 직접 수행하고 10여건의 시행 관련 프로젝트관리(PM)를 맡는 등 물류 개발분야 실력을 인정받고 있다   17일 경기 용인 기흥 소재 연교 본사에서 임성덕 대표 등을 만나 물류창고 개발사업의 사업성 제고 방안을 들어봤다.

임차인을 확보하려면 기본에 충실하라

물류센터 개발의 첫 단추는 기본에 충실하라는 것이다.    기본에 충실한 물류센터란 평당 적재 보관량을 높이는 한편 운영비용을 절감하며 화주가 입맛에 맞게 일부 시설 변경을 가해도 범용성을 갖춘 센터를 구축하는 것이다.  

예를 들어 내부 설계는 직사각 형태의 레이아웃과 10m 층고를 지키고 외부 설계는 전층 접안과 넓은 하역장, 교행 가능한 도로시설을 갖추는 점 등을 들 수 있다.   이와 관련, 조종환 연교 상무(CPO)는 "안타까운 것은 상당수의 물류창고 사업지가 화주사의 니즈를 담아내지 못하고 있는 점"이라며  "임대차 계약이 성공적으로 이뤄지려면, 화주사가 원하는 건물을 만들어 내야한다"고 설명했다.

고객의 변하는 수요에 맞게 프리미엄을 더하라

최신 트렌드를 반영하고 내구성을 높이며 추가 수익창출이 가능한 센터를 프리미엄급으로 부를 수 있다.
요즘 프리미엄 트렌드를 따라 가려면 충분한 주차대수를 확보하고 화물차와 승용차의 동선을 분리하며, 작업자의 휴게공간을 조성하는 것이다.  자산 내구성을 높이는 방안으로는 악천후에도 통행이 가능하도록 열선램프를 설치하고 전기차 충전소도 구축하는 것이다.  추가 수익창출 방안으로는 지붕 태양광 설치 등을 통해 전력 수익을 높이는 것이다.

소방특화시설로 보험료는 낮추고 안전을 높여라

화재와 관련한 지자체 기준이 강화됨에 따라 사고 및 규제에 대응하기 위해 소방 특화시설을 도입하는 것도 중요한 포인트다.  블록별 방화구획을 설치해 화재의 수평확산을 방지하고, 외벽·캐노피의 스프링쿨러를 갖추는 한편 환상형 소방도로를 갖추는 점을 제안한다. 임 대표는 "화재 확산을 차단하기 위해 소방에 특화된 시공이 필요하다"면서 "이를 통해 화재보험료를 낮추고 자산 가치 상승을 기대할 수 있다"고 말했다.

가성비있는 설계로 원가를 낮춰라

원가 절감의 70%는 설계(마스터플랜)에서 결정되므로 전용률을 높이고 공사비를 줄이는 설계가 중요하다.  평지형보다는 경사지형 물류를, 건축램프보다는 토목램프로 설계하면 공사비를 낮추고 전용률도 높일 수 있다는 설명이다.  또한 건설사로부터 입찰과 견적 제안을 받아 시공사를 선정하는 '민간공사 시공사 선정 과정'을 도입하면 원가 절감 효과가 크다고 임 대표는 설명했다.

임 대표는 "공사비 절감은 설계의 최적화가 가장 중요하며, 부수적으로 '민간공사 선정 프로세스'를 통해 불필요한 견적 부분을 상당히 줄일 수 있다"고 강조했다.  그는 이어 "어려운 시기일수록 똑똑한 시행사는 비용을 낮춰 사업성을 높인다"면서 "원가를 낮추는 답은 항상 현장에 있다"고 덧붙였다.