`시공-시행-투자' 3박자 협업 필요한 물류센터 개발

최근 여러 사회관계망서비스(SNS)에서  물류센터 사업권을 매각한다는 내용을 심심찮게 볼 수 있습니다.   자본금(에쿼티) 부족으로  사업비와 이자 비용을 감당하지 못하고 있는 사업장이 대부분입니다.  브릿지론 연장이나 리파이낸싱이 쉽지 않자 기존 시행사가 사업권을 내놓는 것입니다.

경영 전문가들은 미래를 예측하는 데 크게 2가지 접근방식이 있다고 말합니다.   하나는 과거의 통계나 자료를 가지고 미래를 전망하는 방법입니다. 다른 하나는 시나리오 플래닝을 선호하는 전략가들이 사용하는 방식으로 미래의 불확실성을 인정하고 가상의 미래를 설정한 다음 그에 대응하는 시나리오를 짜서 대비하는 방법입니다. "미래가 이러 이러할 때 이렇게 대응하자" 는 식입니다.  

부동산 개발사업은 짧게 잡아도 3년이 걸립니다. 이 3년 동안 당연히 불확실성과 마주할 수 있습니다.

지금의 아파트 미분양 사태를  디벨로퍼가 개발사업을 기획할 당시에 예상했다면, 미분양 문제가 사회적 이슈로 커질 정도로 공급을 했을까요?  답은  당연히 아닐 것입니다.  

지금 물류센터 사업권을 팔려고 하는 디벨로퍼들은 앞으로 3년 뒤 어떤 생각을 하고 있을까요?  

얼마 전에 미국 물류센터 개발사업의 성황 기사를 보면서 한가지 팁을 얻을 수 있었습니다. 미국 텍사스에 기반을 둔  개발업체가 저온 창고(Cold Storage)를 개발하고 있는데  투자수요가 핫(hot)하다는 내용입니다.

제 사견으로는  거시 관점에서 물류센터는 좀 더 공급이 필요하다고 봅니다. 빠르게 발전하는 기술, 1인 가구의 증가와 주거 습관의 변화 등이 물류센터에 긍정적이기 때문입니다. 물류센터에서 사용하는 각종 로봇, 스마트 물류 자동화 시스템, 물류센터와 접목된 스마트팜, 솔라 발전소 등과 믹스해 진화와 발전을 거듭하고 있습니다.

미국 텍사스 물류센터 개발사업 기사를 보면 물류센터 개발사업의 성공요인은 3박자 협업체계를 꼽을 수 있습니다.  

물류센터 개발 시행사인 콜드 크리크 솔루션스(Cold Creek Solutions), 투자사인 인베스코 리얼 이스테이트(Invesco Real Estate), 시공사인 아르코 내셔널 컨스트럭션(ARCO National Construction)의 트리오(trio) 협업체계가 핵심 성공요인입니다. 이 물류센터는 저온창고로서 부패하기 쉬운 물품을 신선하게 보관하기 위한 냉장 창고 및 냉동 보관 제품을 위한 창고입니다. 이 3박자 협업 팀은 2개의 물류센터를 짓고 있는데요, 첫 번째 물류센 터를 착공하자마자  임차인(화주)으로부터 임차 문의가 쇄도했다고 합니다.  

디벨로퍼와 건설사가 겪고 있는 공사비 상승, 공기 지연, 공급망 문제 등에  3박자  협업체계로 지혜를 모아 공동으로 대처하는 게 무엇보다도 절실합니다.

물류센터의 스페이스 프로그램(space program)과 화주의  니즈(requirement)를 잘 알고 있는 물류센터 전문 디벨로퍼,  그리고 장기적인 안목으로 투자를 해줄 수 있는 투자자,  프리콘(pre-con)활동에 적극 참여하는 시공사, 이 셋의 조합이 절대적으로 필요한 시기입니다.

이 트리오 조합이 성공사례를 만들고  이후 프로젝트를 계속해서 파트너십으로 이어갈 수 있다면 사업 참여자 모두에게 윈윈되는 구조일 것입니다.

제가 아는 디벨로퍼는 자신이 시행한 물류센터에 대해 설계 가이드라인을 주고, 설계 관리(Design management)를 하면서 도면을 만들고, 물량을 뽑고 공사비 예가를 산정하고 나서야 건설사를 선정하는 과정을 거칩니다.

자신이  물량 내역서를 시공사에 주기에 물량 누락, 오류 등에 대해 정산을 해주고 있습니다.  물가 상승에 따른 공사비 조정도 해주고 있습니다. 시행사로서 책임의식을 갖고 개발사업을 리딩해가고 있는 것입니다.  이 디벨로퍼의 추가적인 강점은 건설사보다도 더 정확한 공사비 자료를 갖고 있다는 것입니다. 이 디벨로퍼는 GNR 브랜드를 쓰고 있습니다.

앞서 기사에 따르면 미국 텍사스 물류센터  투자사인 인베스코(Invesco)가 금융을 조달해준 것은 물론 개발사업에 필요한 정보와 자료를 디벨로퍼인  콜드크리크(Cold Creek)에 준 것이 큰 힘이 됐다고 합니다.  이와 비교하면  우리나라 현실은 어떤가요?

디벨로퍼와 투자사, 시공사가 각자의 이익만을 우선시하는 제로섬(Zero-sum) 사고에서 벗어나 포지티브 섬( Positive-sum)사고로 전환해야 이 어려운 개발사업 경기불황을 이겨낼 수 있을 것입니다.