물류센터 불황 회복 조짐 3가지

물류센터 시장이 긴 불황을 끝내고 반등할 시그널이 포착되고 있다.  지난해 하반기 수도권 물류센터 신규건설이 급감한 반면 공실률은 둔화되고 있다.  또한 상업용 부동산에 대한 투자자들의 전망을 설문 조사한 결과  물류센터 회복 기대감이 높아진 것으로 나타났다.

우선 알스퀘어가 12일 발표한 '2024 하반기 수도권 물류센터 시장 보고서'에 따르면 지난해 하반기 수도권 물류센터 신규 공급은 58만평(약 191만4000㎡)으로, 전체 누적 공급량의 6% 수준까지 줄어들었다.

이는 물류센터 수급 불균형에 따른 시장 불확실성 증대와 PF조달의 어려움 때문으로 분석된다. 2025년 이후에는 신규 공급이 더욱 가파르게 감소할 것으로 알스퀘어는 전망했다.

빈 공간도 소폭 줄어들고 있다. 지난해 하반기 상온 물류센터의 평균 공실률은 16.0%로 전기 대비 0.9%포인트 하락했다. 저온 물류센터는 38.5%로 2.7%p 감소했다.

물류센터 시장의 반등 가능성은 투심 조사에서도 나타나고 있다.  젠스타메이트가 발간한 '2025년 상반기 투자자 서베이 보고서'에 따르면, 물류센터를 비롯한 일부 부동산 섹터에서 회복 조짐이 감지되고 있다. 이번 보고서는 2025년 1월 중순부터 10일간 국내 주요 투자사 및 운용사 임직원 70여 명을 대상으로 실시한 설문조사를 바탕으로 작성됐다.

조사 결과  오피스 시장은 침체를 전망하는 의견이 늘어난 반면, 물류센터는 회복에 대한 기대감이 커졌다.

물류센터의 경우 회복기를 전망하는 의견이 2024년 하반기 대비 20%p 늘어난 39%를 기록했다. 실제 응답자 중 43%가 물류센터에 대해 10% 수준으로 투자를 확대할 것이라고 답해  지난해 하반기 대비 28%p 늘어났다.

반면 응답자의 50%가 오피스 시장의 후퇴 또는 침체를 예상했다. 이는 2024년 하반기 대비 각각 9%p, 5%p 높아진 수치다. 특히 CBD(도심권) 오피스의 공급 과잉 우려가 지속되며 선별적 투자의 필요성이 제기됐다.

다만 물류센터 임대료는 2년째 제자리걸음이다. 아직 많은 물류센터가 임차사를 찾지 못하고 있어서다. 이에 따라 수도권 상온 물류센터의 평당 임대료는 3만2928원으로 2022년 하반기(3만2898원)와 비슷한 수준이다.

이런 가운데 우수한 입지의 물류센터는 여전히 투자자들의 관심을 받고 있다. 서울 접근성이 뛰어난 '김포 성광 물류센터'는 평당 920만원이라는 높은 가격에 거래되기도 했다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "공급 증가세가 줄어들며 시장이 전반적으로 숨고르기에 들어갔다"며 "앞으로는 입지가 좋은 우량 자산과 그렇지 않은 자산 간 가격 차이가 벌어질 것"이라고 전망했다.