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물류창고 설계에 필요한 시간

조종환
- 5분 걸림 -
게티이미지뱅크

​건설산업에는 많은 분야의 사람들이 참여하지만 그 중 대표적인 두 개의 전공 출신은 아무래도 건축과 토목일 것입니다. 합쳐서 토건이라고 하죠.

그리고 건축과 토목은 각각 설계와 시공분야로 나눠집니다.  설계는 설계, 구조, 인허가 등 여러 파트로 세분화되고, 시공은 공사, 공무, 품질 등으로 나눠집니다.  각각의 분야도 종합건설사(원도급)냐  전문건설사(하도급)냐에 따라 업무 성격이 달라집니다.

'건설경력 30년이다', '설계경력 30년이다' 해도 특정 사업에 필요한 경력의 쓰임은 30년치가 될 수도 있고, 1년이 안 될 수도 있습니다.

30년의 경력이어도 건축업과 토목업 중 어느 하나에 모든 것을 통달 할 수 없을 것입니다. 하지만 범위를 한정해 어느 특정한 일부 분야 전문가가 되는 것에는 생각보다 많은 시간이 걸리지 않습니다.

얼마나 열의를 가지고 집중해 파고드느냐에 따라 단 3년이면 충분히 그 일 부분에서 만큼은 대한민국 최고가 될 수 있을 것입니다.

10시간 x 365일 x 3년 = 10.950시간,  즉 1만시간의 법칙이란 게 있습니다.  미국 작가 말콤 글래드웰은 저서 아웃라이어에서 어떤 분야의 전문가가 되기 위해 최소 1만 시간 정도 투자해야 한다는 이 이론을 소개해 세계적으로 주목받았습니다.

저는 토목을 전공하고 위에 언급한 여러 분야 중 전문건설업 공사, 공무와 종합건설업 공사 공무를 모두 경험해보고, 특히 공무 업무에 좀 더 특화돼 있습니다. 그리고 물류창고 마스터플랜에 1만시간 아니 2만 시간의 노력을 쏟았습니다.

필자가 설계사 출신도 아니고, 건축사 자격증도 없지만, 특정분야의 1만 시간 이상 실무를 해본 경험에서 설계의 시간에 대해 이야기하고자 합니다.

제가 생각하는 설계에는 보통 두 가지의 시간이 있습니다. “생각하는 시간과 그리는 시간”입니다.

그런데  특정분야 즉, 물류창고 개발 사업을 하면서 느낀 점은 설계용역 비용이 생각보다 낮다는 점입니다.
이 때문인지 물류창고 설계에 다른 물류센터 모방이 적잖습니다.  때로는 건축사의 성향에 따라 늘 한결같은 이상한 설계도 눈에 띄었습니다.

설계사간 수주를 위한 경쟁이 치열한데다,  설계의 중요성을 잘 모르고 최저가를 선정하는 일부 발주처에 영향을 받은 듯 합니다. 충분한 대가가 없고, 단순히 그리는 비용만 주기 때문입니다.

물류창고 사업부지는 산업단지의 정형화된 토지라도 모양과 높이 차가 다르고 개발행위 허가 사업장의 경우 모양과 지형이 천차만별입니다.

따라서 사업성이 있는 최적의 설계를 하기 위해선 사업부지의 물리적 형태를 충분히 이해하고 설계해야 합니다. 사업부지의 지형, 경계선(boundary)의 지반고, 지하층의 토질과 지하수위, 진입도로의 동선, 최종 배수구의 위치, 인허가상 부여받은 여러 조건사항의 이행 등을 고려해 시공 단계에서 최소의 비용으로 구현할 수 있도록 계획해야 합니다.

하지만 실상은 평지를 기본 베이스로 하는 건축에서 대략적인 지형만 파악한 후 설계하고, 나머지는 토목(개발행위허가 용역사)에 끼워 맞추는 형식이다 보니, 불필요한 비건축 부분의 공사비가 발생합니다.  또한 서로 잘 싸우기도 합니다.

​물론 제가 아는 몇 곳의 건축 설계사무소 소장들은 “그리는 시간”만큼의 비용만 받더라도 각자 물류창고에 특화된 오랜 경험과 노하우로 정말 훌륭한 설계를 만들어 내기도 합니다.  그러나 그 비율은 제가 보았던 수백 건의 물류창고 설계의 10% 정도에 그칩니다.

능력있는 설계사들이 많은데, 참으로 안타까운 것은 발주처에서 “그리는 비용”만 주다보니 그 능력을 십분 발휘하지 못한다는 점입니다.

물류창고의 경우 설계비는 불과 공사비의 2~3% 수준입니다. 하지만 공사비 절감의 80%는 설계가 좌우합니다.
개발사업에 성공하고자 한다면, 공사비는 아끼되 설계비는 아끼면 안 된다는 게 제 지론입니다.

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건설부동산물류센터설계

조종환

물류센터 전문 디벨로퍼이자 PM(프로젝트관리)기업 연교의 대표입니다.

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