물류창고 개발사업, 앞으로 어떻게 해야 하나(1)

(1) 물류창고 개발사업의 과거와 현재

그동안 물류창고를 개발하는 과정에서 일부 문제를 겪더라도 비교적 높은 사업성으로 커버됐습니다.  높은 수익률 덕에 안전장치가 다소 부족해도 사업에 필요한 자금을 빌릴 수 있었습니다.  대주의 책임준공 요구와 관련,  공사비가 비싼 1군 건설사를 선택하거나, 그 외 등급이 낮은 건설사를 정해도 부동산 신탁사에 수수료를 주고 신용을 보강했습니다.

시세 대비 비교적 저렴하게 선(先)매각을 하기도 하고, 보험 성격의 매입 확약과 그에 따른 수수료, 임차의향서, 임차확약서, 선임차 계약 등 사업 진행을 위한 모든 문제점은 본 사업의 높은 수익률을 나누는 방법으로 해결했습니다.

하지만 모든 문제의 해결사 역할을 했던 우수한 사업성은 복합적인 이유로 악화됐습니다.  건설원가 상승, 고금리로 인한 금융조달비용 상승, 고금리로 인한 매수자의 기대수익률 상승, 단기간 공급과잉으로 인한 공실률 증가 그리고, 실질임대료의 하락 등이 원인입니다.

그래서 신규 사업장은 대주의 눈높이를 맞출 수 있는 사업성이 없어져버려 더 이상 진도를 나가지 못하고 있습니다. 개발 중인 사업장은 이미 사용해 버린 비용에 원가는 높아져 수익을 내기는커녕 손해를 봐야 하는 실정입니다.

그 손해는 경기 악화 이전에 낮은 기대수익률로 선매입을 계약한 매수자가 떠안기도 합니다. 또한 사업주의 자기자본, 이연 공사비, 지급이 미뤄진 각종비용, 후순위 대주, 선순위 대주 순으로 피해가 전가됩니다. 누군가는 큰 손해를, 누군가는 안도의 한숨을, 누군가는 기회를 제공받는 이런 혼란스런 상황 속에서도 무엇이 잘못됐고 앞으로 어떻게 해야할지 깊은 고뇌와 숙고의 시간이 필요할 것 같습니다.

(2) 물류창고 개발사업의 멈춤 그리고 또 다른 시작

물류창고 개발사업이 중단된 지도 어느덧 2년이 다 돼 갑니다. 멈춤은 지난 2022년 “레고랜드 사태” 전부터 시작됐으나  그 이전 착공으로 떠밀려진 사업장들은 현재까지 공급을 이어가고 있고 그마저 공급이 곧 끝나가는 듯합니다.  아래와 같이 4월 말  기준 수도권의 주요 물류공급지인 이천과 여주의 물류센터(연면적 5000평 이상) 공급현황을 보면 공급이 눈에 띄게 중단되고 있음이 드러납니다.

이천시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 20% 차지)
2021년 - 12곳
2022년 - 16곳
2023년 - 26곳
2024년 - 12곳 (사용승인 8곳, 준공예정 4곳)
2025년 - 0 곳
2026년 - 0~3곳

용인시 (최근 7년 수도권 전체 공급량의 10% 차지)
2021년 - 7곳
2022년 - 5곳
2023년 - 2곳
2024년 - 2곳 (공사중 2곳)
2025년 - 1곳 (공사중 1곳)
2026년 - 0~1곳

그렇다면 앞으로 물류창고 개발 사업을 한다면 어떻게 해야 할까요?

선임차와 선매각을 먼저 고민하실텐데 사실 이런 조건들은 근본적인 해결책이 아니라고 생각합니다. 중요한 것은 사업성을 복원하는 것입니다.  이윤이 있어야 사업을 하는 것인데, 선임차, 선매각이 무슨 소용이 있을까요.

사업성을 높이기 위해선 원가와 매출의 격차를 늘려야 합니다. 원가가 고정이면 매출을, 매출이 고정이면 원가를 움직여야 합니다.

물류창고 개발은 현재 임차인 우위 시장이어서 임대료를 올려 매출을 올리기에는 한계가 따릅니다. 그렇다면 원가를 낮춰야 할 것입니다. 사실 물류창고 개발에서 목표 원가는 이미 정해져 있습니다. 토지 시세, 고속도로 접근성이 아닙니다.  실제 받을 수 있는 임대료가 개발하고자 하는 사업의 원가를 책정하는 기준입니다. 그럼 간단히 계산해 보겠습니다.

경기 남부지역 원가로 예를 들어 보겠습니다.
상온창고 임대료가 평당 3만원이라면, 임대면적 평당 개발원가는 600만원 이하여야 합니다. ( 캡레이트(Cap.rate) 5.2%, 매출대비 개발수지 13% 기준)

토지비용을 임대면적 기준으로 환산할 때, 평당 80만원 수준이고 전용 면적이 90% 수준으로 건축연면적 = 임대면적이고 공사비가 평당 350만원이라면, 토지와 공사비를 합쳐 평당 430만원입니다.

그리고 기타비용으로 170만원이 듭니다. 즉 취득세 및 보존등기, 농지·산지부담금, 원인자부담금이 30만원, 설계 및 인허가·감리비용이 15만원, 관리비 등 각종 부대비용이 10만원 그리고 LTC 80%의 PF라면 이자,수수료가 80만원, 책임준공 관토신탁 10만원,  예비비 10만원, 매각자문수수료 및 임대차수수료 10만원, 금융주선수수료 5만원으로 계산해 합계 170만원입니다.

다시 말해 총 투입원가는 80만(토지)+350만(건축)+170만(기타)을 합쳐 평당 600만원이 됩니다.

여기서, 연면적을 최대한 늘려 임대면적 원가에 토지비용을 줄일 수 있다고 가정할 수 있으나, 대지면적 대비 적정규모를 초과하는 건축계획은 평당 공사비가 올라가고, 전용률이 낮아져 오히려 사업수지에 불리합니다.

평당 임대료가 3만원 지역에서 창고 사업을 하기 위한 평당 땅값은 대지면적 대비 건축연면적 비율이 125%정도 나올 때가 평당 공사비가 가장 낮게 나오는 이상적인 건축규모일 것입니다. 이 경우 토지지가는 80만원/평(임대면적) x 125% = 100만원/평(토지) 이하여야 합니다.

(평당)
물류창고의 개발원가 = 임대단가(월) x 200만원
물류창고의 준공 후 가치 = 임대단가(월) x 230만원

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