미래에셋증권 IB수장의 제언 "슈퍼시니어론 도입시 PF사업장 정상화 도움"

"부동산 PF대출의 만기 연장시 시행사의 이자 비용이 부족한 것이 큰 문제입니다. 기존 선순위나 중,후순위보다 담보력이 최선순위인 슈퍼시니어론(Super Senior Loan) 트랜치를 만들어 이자비용을 충당하면 부실 우려 사업장의 정상화에  도움될 것입니다."

주용국 미래에셋증권 IB2사업부 대표가  최근 부동산PF시장 난맥상의 해법으로 `슈퍼시니어론' 도입을 제시했다.  지난 28일 서울 신사동 가로수길 루피움빌딩 세미나실에서 열린 <딜북뉴스> 주최 '제2회 지식나눔콘서트'에서다.

주 대표는 "부실 우려 PF사업장에 대해  대주단이 회생(정상화) 가능한지, 아니면 헤어컷(채무 조정) 대상 프로젝트인지를 면밀히 평가하고,  만기 연장을 통해 정상화가 가능할 경우 슈퍼시니어론을 도입하면 사업장을 살리는데 기여할 수 있다"고 강조했다.

슈퍼시니어론이란 투자등급 이하의 기업에 운용자금을 빌려주고 이자를 받는 최선순위 담보대출을 뜻한다.  M&A(인수합병)거래에서 인수대상회사 지분을 담보로 인수자금을 지원하는 거래에서 쓰인다.  부동산개발사업에도 슈퍼시니어론을 도입해 시행사에 이자비용을 빌려주고 대신 다른 순위에 비해 우선 변제받을 수 있는 담보권을 주자는 것이다.

PF시장 침체가 장기화하면서 사업성이 있는 개발 프로젝트임에도 시행사가 돈이 없어 대출 연장을 못하는 사례가 최근 증가하고 있다. 작년 하반기 이후 3,4개월 단위로 만기 연장되던 PF사업장이 이제는 시행사의 자금력 고갈로 디폴트를 내고 공매로 넘어가는 사업장이 늘고 있는 것이다.

이 때 '공적 투자자'가 대금 회수 안정성이 보장된 슈퍼시니어론에 투자해 시행사 자금을 보충하면 사업장 정상화 가능성을 높일 수 있다는 게 주 대표의 지론이다.  공적인 투자자로는 유암코(연합자산관리)나 캠코, 연기금 등이 꼽힌다.  슈퍼시니어론의 효용성을 인정해, 앞으로 가동될 금융권 대주단 협약에 포함할 수 있을지가 관건이 될 전망이다.

주 대표는 "사업성이 있는 개발사업이지만 추가투입 자금이 부족할 경우 대주단간 자체 협의를 거쳐  지원 판단을 결정하기 쉽지 않다"면서 "사업장을 살리기 위해선 슈퍼시니어론과 같은 새로운 구조화 해법이 필요하다"고 강조했다.

주 대표는 시행사와 시공사, 금융사 모두 어려운 상황이므로 3자간 책임 분담과 협력도 강조했다. 그는 "가장 곤경에 처한 곳은 시행사"라며 "초기 사업 계획을 짤 때와 다른 현 시장 상황에서 견뎌내기 어려울 것"이라고 말했다. 그러면서"시공사 역시 높은 원가로 인해 전국 곳곳에서 공사비 상승 및 증액 부담을 겪고 있으며, 금융사 또한 부실자산이 증가하면서 고통을 겪고 있다"고 전했다.  

주 대표는 시행 시공 금융사가 고통을 분담해 상품의 원가를 낮추는 것 외에 살릴 방안이 많지 않다고 했다.

그는  "시행사는 추가 자금 마련이나 이자 비용을 충당하기 어려운 상황"이라며 "에쿼티를 일부 포기 또는 양보하더라도 사업의 영속성을 유지하는 게 필요하며 시공사도 공사비 마진을 줄여 에쿼티 투자로 전환하는 전략을 생각해봐야 한다"고 제언했다.

주 대표는 경기 불확실성에도 유망한 부동산 상품으로 데이터센터, 시니어타워(시니어하우스), 물류센터, 오피스 등을 꼽았다.   그는 미분양 확대와 분양가 하락세를 고려해 분양보다는 임대형 부동산에 포커스를 맞춰야 한다고 강조했다.  

주 대표는 "최근 시장 상황에서 분양 사업성이 크게 낮아졌다"면서 "분양가 하락에 대응할 수 있는  상품으로 조합아파트 또는 임대아파트가 부각될 것"이라고 강조했다.  그는 "어려운 시장일수록 장기적 시각을 갖고 투자를 해야 하며,  실물 부동산의 경우 도심 중심지의 코어에셋 위주로 초점을 맞추는 전략이 필요하다"고 조언했다.