美물류센터 인수하는 미래에셋리츠, "주담대 400억+유증 700억"으로 자금마련

상장리츠인 미래에셋글로벌리츠가  미 텍사스 물류센터 매입을 위해 400억원의 주식담보대출(주담대)을 받는다.  이 주담대에다 유상증자 700억원을 합쳐 매매대금을 치른다는 계획이다.

4일 투자금융(IB)업계에 따르면 미래에셋글로벌리츠는 오는 14일 임시 주주총회를 열어 400억원의 차입 안건을 의결한다.  1년 6개월 만기의 주담대다.

앞서 미래에셋글로벌리츠는 지난해  매도자인 트랫프라퍼티스의 경쟁입찰에 참여해  휴스턴 소재  아카데미스포츠(Academy Sports and Outdoors) 물류센터를 1억8700만달러(약 2430억원)에 인수하는 계약을 체결했다.

담보인정비율(LTV) 60%에 연 3.9% 고정금리의 기존 선순위 담보대출을 승계하는 조건이다. 이에 실 인수대금은 약 1100억원이 필요하다.  임차인인 아카데미스포츠는 1938년 설립된 아웃도어 의류 및 용품 판매업체다.

지난해 6월 우선협상대상자로 선정될 당시 미래에셋글로벌리츠는 대규모 유상증자로 이 인수금을 마련할 계획이었으나 물량 부담으로 무산됐다. 이에 주담대를 끼고 인수자금을 마련해 유상증자 물량을 최소화하는 등 기존 주주 부담을 덜어줄 계획이다.  

해외 상업용부동산의 공실 우려가 제기되지만 이 물류센터는 구하기 힘든 안정적인 자산이라고 미래에셋리츠 측은 자신한다.  100% 임차인이 채워져 있고, 대출금리에 비해 캡레이트가 높다는 이유에서다.

미래에셋리츠 관계자는 "미국 오피스의 경우 재택 근무 영향으로 공실이 높은데 비해 이 물류센터는 아카데미스포츠가 책임임대차(마스터리스)를 해 100% 임차됐다"면서 "해외 부동산 투자심리가 가라앉았지만 안정적인 섹터를 구분해 평가할 필요가 있다"고 말했다.  

여기에다 물류센터 투자 캡레이트가 대출금리(3.9%)에 비해 높은 5.4%여서 정상적인 레버리지 효과를 볼 수 있다는 평가다.  현지 고정금리 대출의 만기가 오는 2027년 5월이어서 3년8개월간 리파이낸싱(재융자) 이슈가 없다.  대지 11만평에다 연면적이 4만2000평으로 넓어 향후 증축이나 주차장 확보 등 밸류애드도 가능하다고 미래에셋리츠 측은 설명했다.