맥쿼리 2024년 전망 ②부동산 "임대주택·물류 투자 선호"
맥쿼리자산운용그룹이 최근 '2024년 시장전망(아웃룩) 보고서'를 내놓고 내년 글로벌 주식, 채권, 리얼에셋(실물자산) 등 주요 자산군 투자 환경과 투자 실적에 영향을 미칠 핵심 테마를 짚었다. 이 중 실물자산은 내년에 경기 순환적 하강으로 어려움이 예상되나 장기 투자자에는 긍정적 투자 기회도 많다고 내다봤다.
실물 자산 가운데 지난 2년간 어려운 시기를 보낸 부동산의 경우, 수요 증가 및 신규 공급 감소 등으로 인한 가격 조정이 예상된다. 맥쿼리는 임대주택 및 물류 부문에서 새로운 기회가 창출될 것으로 예상했다. 오피스부문은 재택 근무로 인해 계속 역풍을 맞고 있지만 2024년에는 가격이 대체 원가 이하로 조정되면서 용도 변경 및 자산 재포지셔닝 기회가 생길 것으로 전망했다. 다음은 보고서의 부동산부문 전망 주요 내용이다.
대부분의 부동산은 이자율에 민감하다. 최근 세계적으로 무위험 금리의 상승으로 부동산은 큰 가격 조정을 겪었다. 공급 측면에서 다양한 부동산 유형이 나타나고 있다. 인구통계 변화(주택, 헬스케어), 디지털화(데이터센터, 생명과학, 프리미엄 오피스) 및 탈세계화(공급망 및 물류부동산)가 부동산 다양화를 이끌고 있다. 주요 부문 중 임대주택(렌탈 하우징)과 물류부동산을 선호한다. 오피스는 더 큰 도전을 겪고 있지만, 2024년에는 자산의 재편 및 리포지셔닝 변화 속에서 기회를 얻을 수 있다.
주거 부문의 견고한 수요와 현금 흐름
세계적으로 임대주택 수요는 견고하게 유지될 것으로 예상된다. 때문에 주거 분야의 익스포저를 늘리려는 투자자에 기회를 제공할 것이다. 다만 지역에 따라 성장 동력이나 양상이 다르기 때문에 주거 부동산에서 기회를 찾는 투자자들은 지역별로 유의할 필요가 있다.
개발 측면에서는 건설 비용과 금리가 높은 수준을 유지한다면 앞으로 1년~1년6개월 동안 신규 공급이 제한될 것으로 예상된다. 중기적으로 공급이 감소해 임대료 성장세를 지탱할 것으로 예상된다.
인구통계학적 변화로 인해 밀레니얼 세대(1981~1994년 태어난 세대)를 위한 대형 아파트단지 또는 단독주택의 임대, 경제활동 근로자를 위한 저렴주택 제품(예: 미국 제조 주택), 은퇴자를 위한 편의시설(어메니티)을 갖춘 주거 커뮤니티 (예: 호주의 토지 임대 커뮤니티섹터) 등의 세부 부동산 투자기회가 나타나고 있다.
높은 담보대출 금리와 주택 구매력의 한계 등으로 인해 영국과 호주 부동산에서 '빌드 투 렌트(BTR)' 부문을 포함한 주거 부문에서 임대주택 수요가 강하다. 실제 영국에선 몇년간 임대료가 상승세이며, 민간 임대료가 시장 가격에 따라 재설정됨에 따라 계속 올라갈 전망이다.
미국에서는 멀티패밀리주택, 특히 하이엔드(고급)급 멀티패밀리는 내년까지 임대료 인상이 제한될 것으로 예상된다. 그간의 일시적 공급 증가 탓이다.
그럼에도 높은 수익률과 안정적인 수요는 투자자들에게 더 나은 진입 기회를 제공하거나 코로나 동안 가격이 부담스러워 진입하지 못한 투자자에 더 나은 진입 기회를 주고 있다. 올 들어 멀티패밀리 공급이 급격히 축소되면서 현재 공급 추진중인 주택이 소진되면 공실률 하락 안정에 기여할 것으로 보인다.
포스트 코로나 환경에서 물류 수요자의 바톤터치
물류 부문은 2024년에도 상당히 유동성이 풍부한 자산군 중 하나로 남을 것이다. 최근 자본시장의 변동성은 이 섹터 익스포저를 늘리려는 투자자에게 자금 배분의 잠재적 기회를 제공하고 있다.
부동산시장에서 리파이낸싱 및 만기 상환이 대규로모 돌아오는 이벤트로 인해 산업용 부동산의 매각이 줄을 잇고 있다. 이 과정에서 코로나19 동안 겪었던 낮은 캡레이트(수익률)를 벗어남에 따라 견고한 임대성장과 수요세를 보이는 이 섹터에 대한 새로운 투자 기회를 제공하고 있다.
소비자 행동의 변화와 온라인 판매 증가세만이 물류 수요를 촉진하는 요인이 아니다. 글로벌 지정학적 긴장 국면으로 인해 기업들은 공급망과 운영에 미치는 위험에 점점 더 직면하고 있다.
이에 단일 공급자나 단일 시장에 대한 노출(익스포저)을 줄이고 있다. 서구의 공급망 재편과 근거리화 및 무역패턴 변화가 맞물리고 있고 정부 마저 공급망을 다변화하려는 노력을 지원함에 따라 물류섹터의 성장세를 이끌 것으로 예상된다.
오피스시장은 이용자들의 사용 목적이 변화하는 데 주목해야 한다. 임차인들이 교통 측면에서 우량한 위치에 있고 고급스러우며 편의 시설이 풍부한 건물에 입주하려는 경향을 보이고 있다. 이에 좋은 입지에 새롭게 개발되거나 재개발된 오피스는 업무 환경 측면에서 이용에 적합한 구조를 갖고 있어 임차인의 관심을 계속 받을 것으로 예상된다.
밀레니얼세대가 노동시장에서 주도적인 연령 그룹으로 등장하면서 이들이 기업의 맞춤형 전략, 위치 선호도 및 코로나 이후의 업무 및 생활 방식 변화를 주도하고 있다. 이들의 위치 선호도에 따라 오피스 리포지셔닝도 일어나고 있다.
