'복합개발 3.0'에는 인간관계와 커뮤니티가 핵심이라는 하인즈
집을 떠나지 않고도 일하고 쇼핑할 수 있는 복합용도 시설에서 '커뮤니티'란 어떤 의미가 있을까. 그동안 복합개발은 주로 실용성에 초점을 맞췄다. 하지만 이제는 편리함만으로는 복합용도 부동산에서 사람들이 거주, 업무, 여가활동을 하도록 유인할 수 없다며 복합시설에서의 인간관계와 경험이 중요해지고 있다고 미국 유명 디벨로퍼 하인즈(Hines)가 지적했다.
하인즈는 최근 발간한 '복합개발 3.0-설계와 커뮤니티의 융합(Mixed-Use 3.0-Where design and community converge)' 보고서에서 새 모델로 떠오르는 '복합개발 3.0' 아래에서는 사람을 최우선으로 두라고 강조했다. 복합개발이 사람들의 소속감을 높이는 커뮤니티 중심이 돼야 한다는 것이다.
하인즈는 "사람들을 사회적 존재로 연결해 외로움과 싸우는 데 도움을 주면 다른 단일 자산군에 비해 빠르게 안정화되고 임대율이 높아지는 등 새로운 가치를 창출한다"고 설명했다. 다음은 보고서의 주요 내용이다.
복합시설 개념은 지구촌 도시 생활에서 오랜 역사를 가지고 있다. 편의성에서 시작된 이 개념은 이후 도시환경에서 사람들이 인간다움을 느낄 수 있도록 돕는 수단이 됐다.
수백년간 사람들은 편리함과 효율성을 위해 집과 직장이라는 두 공간을 합쳐 한 공간에서 생활하고 일했다. 상점 주인, 제빵사, 구두수선공, 기타 업주들은 상점 위층에 거주하면서 1층은 소매업, 그 위는 주거로 구성된 최초의 도시 계획형식을 만들었다.(복합개발 1.0)
그러나 산업혁명을 거치면서 사람들이 공장에서 일하고 가정과 직장생활을 분리하기 시작하면서 단일 용도의 부동산이라는 개념이 자리잡았다. 교외 생활이 부상하면서 부동산은 주거 커뮤니티와 쇼핑센터의 분리가 단행됐고, 복합용도에서 벗어난 쇼핑몰이 주요 쇼핑 목적지가 됐다.
2010년 글로벌 금융위기로 사람들은 직장 중요성을 느끼며 도심으로 돌아왔다. 이러한 재도시화 바람을 타고 각 도시 지자체는 디벨로퍼들이 빈 창고와 노후 사무실건물을 대규모 주거 및 소매 캠퍼스로 개조할 수 있도록 재사용 조례를 마련했다. '복합개발 2.0'이라고 불리는 이 운동은 사람들이 단일 지역에서 다른 사람과 교류하고 일하기를 원했던 예전 생활 양식으로 돌아가는 것을 의미했다.
복합개발 3.0, 3번째 공간의 탄생
재택 및 원격근무 증가로 인해 고독을 느끼는 사람들이 늘면서 지금의 많은 사람들이 집이나 사무실 밖에서 더 많은 사람들과 소통할 수 있는 공간을 갈망하고 있다. 이런 가운데 온라인 쇼핑이 보편화되면서 쇼핑객들은 편의성 때문에 오프라인 매장을 찾는 게 아니라 진정한 브랜드 경험을 공유할 수 있는 기회로 오프라인 매장을 더 선호하게 됐다.
점차 많은 사람들이 소셜(Social) 환경에서 일하고, 생활하고, 쇼핑하고, 식사하고, 놀 수 있는 복합용도 개발에 매력을 느끼고 있다. 복합개발 3.0은 사람들이 그 어느 때보다 필요로 하는 '제3의 공간', 즉 사람들이 서로 모이고 또 모일 수 있는 소셜적 경험 환경을 조성하는 것을 말한다.
복합개발 3.0의 원칙이 적용된 사례
하인즈의 아쿨라 이사는 "사람들은 디벨로퍼가 어떤 유형의 커뮤니티를 구축하고 있는지 알고 싶어 한다"면서 "특별한 사람을 위한 특별한 경험 제공이 중요하다"고 말한다.
미 LA의 '웨스트 엣지' 복합시설은 게이머라는 특정 고객층을 대상으로 한 대표적인 사례다. 라이엇 게임즈가 앵커 테넌트로 입주해 있다.
하인즈는 미식가 및 전문 식료품점인 겔슨스(Gelson's), 영화의 밤, 퀴즈 대회, 애완동물 입양, 지역 예술가들이 주도하는 '벽화 축제', DJ와 음식, 인근 e-스포츠 경기장 이용 등의 서비스를 제공하는 등 IT전문가와 게이머를 사무실 밖으로 끌어내기 위해 맞춤형 설계를 적용했다. 아쿨라 이사는 "이런 행사는 자연적으로 이뤄지지 않았다"면서 "커뮤니티의 각 부분이 어떻게 서로에게 가치를 창출할 수 있는지 고민해야 한다"고 설명했다.
사람과 지구를 위한 긍정적인 영향을 만드는 것도 복합개발 3.0의 포인트다. 더 많은 사람들이 커뮤니티와 환경을 모두 개선하는 거주, 업무, 여가 옵션을 요구하고 있다.
예를 들어 복합용도의 '베이사이드 프로젝트'는 세계에서 가장 큰 규모로 진행 중인 2000에이커 규모의 워터프론트 토론토 재개발 계획의 일부다. 완공되면 베이사이드 토론토에는 200만제곱피트 이상의 주거, 대규모 목재 오피스, 소매 및 문화 용도가 들어선다. 목재 구조는 거주자에게 자연과의 연결을 제공할 뿐만 아니라 건물이 환경에 미치는 영향을 크게 줄여 기존 사무실과 비교할 때 배출 탄소를 약 40~50% 감축한다. 주변 지역에 환경적으로 긍정적인 영향을 미치도록 설계된 것이다.
하인즈는 "이제 복합시설 설계의 포인트를 다시 상상할 때"라며 "생활 편의성 향상부터 도시화 촉진까지 복합개발은 현대 부동산개발 역사에서 중요한 역할을 담당해 왔지만 앞으로의 복합개발 3.0은 다양한 인간관계가 살아 숨쉬는 공간을 만드는 다음 단계의 도약을 의미한다"고 강조했다.
