캠코, 1조 'PF 정상화펀드' 운용사 5곳 공모.."딜 미리 확보시 유리"

자산관리공사(캠코)가 1조원 규모 'PF사업장 정상화 지원펀드(PF정상화펀드)'를 굴릴 운용사 5곳에 대한 공개 모집에 들어갔다.  평가 기준표상 PF사업장 투자 대상을 사전 보유하거나 보유할 계획이 있으면 선정시 유리할 것으로 보인다.

캠코는 오는 24일까지 PF정상화펀드 운용사를 공모해 6월 중 5곳을 선정한다고 4일 홈페이지를 통해 공지했다.  캠코 투자를 통해 민간 펀딩을 뒷받침하고 자본시장 중심의 자율적 PF사업 재구조화를 지원하기 위한 것이라고 선정 공고 배경을 설명했다.

주요 투자 조건을 보면 펀드별 2000억원 이상 총 1조원 이상 설정하는 게 목표다. 캠코는 1개 펀드별 1000억원 이내에서 총 5000억원을 투자한다.  나머지는 민간 투자금액이다.  출자자간 수익 배분은 동순위 원칙이다.   운용사도 펀드 약정 총액의 2% 이상을 투자해야 한다.

펀드 결성일로부터 투자는 4년, 만기는 8년 이내이다.  기준 수익률은 펀드 기준 IRR(내부수익률) 8%내외다.   블라인드펀드로 모집되며 자금 납입은 수시납(캐피탈 콜) 방식이다.

투자 대상은 부실 및 부실우려 PF사업장이다.   사업성이 저하돼 금융비용을 변제하지 못했거나  본PF 전환, 만기 연장 등 계속사업을 위한 추가 금융조달이 어려운 브릿지론 사업장과 착공 전 본PF 사업장에 펀드가 투자한다.   기존 채권의 권리관계 조정 또는 재구조화 시 사업성을 회복해 계속사업이 가능한 사업장이다.

단 부실화 원인이 된 사유가 차주 측의 횡령, 배임, 기타 법령을 위반하는 경우 또는 폐업, 도피, 사회적 물의 등을 일으켜 신용도나 평판에 중대한 부정적 사유가 존재하는 경우 투자대상에서 제외된다.

펀드의 투자 유형은 사업재구조화, 자금대여, 운용사 자율 방식 등 세가지로 나뉜다.  먼저 재구조화의 경우 PF채권을 인수‧결집한 후 채권의 권리관계 정리 및 법률이슈 등을 해소하고 사업･재무구조를 재편함으로써 사업장을 정상화하는 목적으로 펀드의 최소 60% 이상 의무 투자하게 된다.

자금 대여 방식은 사업 정상화를 위한 필수 사업비 조달(토지비·공사비 등) 및 본PF 전환 목적 등의 신규 자금 대출을 통해 지원하는 방식이다. 단  PF사업장 대주단에 자산운용사 계열사가 포함된 경우 대상에서 제외된다.

마지막으로 펀드의 최대 20%는 기타 PF채권, 부동산 투자 등 운용사 재량에 따라 자율 방식으로 투자 가능하다.  예를 들어 선순위 PF채권을 인수한 후 처분을 통해 사업장 정상화 이전에 현금 회수가 가능하다.

펀드 자문위원회도 운영된다.  펀드 출자자가 추천한 전문가로 구성된 위원회를 통해 이해상충 거래에 대한 의견 제시 혹은 투자 유형별 해당 여부 등에 대해 자문한다.  위원 구성 및 역할 등에 대한 세부 사항은 집합투자규약 혹은 투자자 계약에 명시할 계획이다.

한편 공모에 첨부된 평가기준표에 따르면 운용사 적정성이 40점, 투자운용계획 적정성이 60점이다.

운용사의 기본 역량과 핵심운용 인력 배치가 비슷할 경우 PF사업장 투자대상을 사전에 보유하고 정상화 전략도 갖고 있으면 선정에 유리할 것으로 보인다.

딜 소싱을 위한 네트워크 구축 현황과 계획, 사전 발굴한 투자대상 보유시 구체적인 케이스 스터디 확보, PF사업장 정상화 전략과 정상화전략별 포트폴리오 구성 등이 총  평가 배점의 35점에 이른다.