불황 시기에 중소 디벨로퍼의 생존법

최근과 같은 불황의 시기에는 대형 디벨로퍼들이  우량 물건(사업지, 사업권 등)을 사들이려고 현금 보유를 늘리거나 자금 확보를 위해 전략적 투자자들과 연합군을 만들고 있습니다. 지난 1997년 IMF외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때도 마찬가지였습니다.

그렇다면 중소 디벨로퍼는  어떻게 비즈니스 모델(BM)을 가져가야 할까요?  골리앗과 같은 대형 디벨로퍼와의 싸움에서 이길 수 있으려면 어떤 전략과 도구를 마련해야 할까요?

일단은  비싼 토지대가 아직 떨어지지 않고 굳건하게 버티고 있기 때문에  대형 사업지를 매수하는 것은 어려워 보입니다.  사업지를 매입해  신축 개발하는 것보다는 구축 지역을 매입해 리모델링하거나 리노베이션을 해서 밸류업( Value-up) 또는 밸류애드(Value-add)하는 개발 전략을 추구하는 게 좋습니다.

도심 유휴 부지나 상가와 같은 저수익 건물을 활용한 개발 접근법을 검토해야 합니다.

예를 들어  저수익 건물을 매입해 공동 기숙사 상품으로 개발할 수 있습니다. 공동 기숙사는 올해 4월부터 시행 예정인데요.  개인이나 기업이 민간임대사업자로 등록해 운영할 수 있고, 규모(20실 이상)와 면적 제한도 없습니다.

공동 기숙사는 민간 운영회사가 시설 관리를 하지만 다양한 커뮤니티 활동을 직접 지원하면서 입주자들의 만족도를 높여 줄 수 있습니다. 공동 기숙사의 주차 대수와 면적 기준을 완화해 오피스텔이나 도시형 생활주택의 1/4수준으로 낮출 것이라는 전망도 나오고 있습니다.  

고령화 사회로 진입한 지 꽤 됐고,  베이비부머 세대의 은퇴도 활발해지고 있습니다. 이제는 시니어 주거시설을 새로운 방식으로 접근해 개발해야 합니다.  병원과 전략적 협력이 중요시 되고 있습니다.  건강관리를 위한 피트니스 센터와 식사를 해결할 수 있는 레스토랑 등 다양한 커뮤니티 시설이 제공돼야 합니다.

중규모 이하 구축 건물을 직주근접 개념으로 상가, 공유 오피스, 커뮤니티 시설, 주거시설 등을 믹스해  복합 건물로 리모델링할 수도 있겠지요.

최근 서민들에 큰 피해를 끼친 빌라왕 사건도 있었습니다. 서민층과 1인 가구를 대상으로 한 다양한 주거 상품의 개발도 필요합니다.  중소 디벨로퍼가 적정 수익을 확보하면서 양질의 주거 시설을 공급할 수 있는 개발 모델이 필요합니다. 어떤 게 있을지 계속 고민해야 합니다.

도심 내 자리잡고 있는 노후 예식장 건물, 낡은 숙박시설, 저수익 상가 건물 등을 중수익 이상의 부동산 상품으로 바꿀 수 있도록 개발 전략을 짜는 지혜가 필요합니다.

아마도 요즘 시기에는 골리앗과 같은 대형 디벨로퍼에 기회가 많겠지만,  중소 디벨로퍼도 틈새 시장에서 새로운 사업 기회를 포착해야 하겠습니다.