지식산업센터 미분양률 37%...건설협회, 40곳 조사

2022년부터 2024년까지 공급된 지식산업센터(지산)의 미분양률이 37%에 이르는 것으로 나타났다. 미분양 급증 여파로 시공사는 공사비를 회수하지 못하고 있으며, 수분양자 역시 금융 부담이 커지고 있는 상황이다.

13일 대한건설협회에 따르면 협회는 지난 5월 건설사 30곳과 시행사 10곳 등 총 40개사를 대상으로 65개 지산 사업장을 조사했다. 조사 대상 전체 사업비는 22조5000억원으로, 사업장당 평균 3468억원 규모였다.

공사비가 급등한 가운데 평당 평균 분양가는 2021년 1453만원에서 지난해 1875만원으로 29% 상승했다. 지역별로는 서울이 2021년 1917만원에서 2024년 2164만원으로 13% 상승했고, 같은 기간 경기권은 1203만원에서 1585만원으로 32% 올랐다.

2022년부터 2024년까지 공급된 지산의 평균 미분양률은 37%에 이르는 것으로 집계됐다. 서울은 43%, 경기는 32%다. 총 사업비(22조5000억원) 대비 미분양률을 적용하면 건설사들이 공사비를 회수하지 못하고 금융비용으로 약 8조6000억원을 떠안고 있는 것으로 추산된다.

시장 침체가 이어지면서 지난해와 올해 준공된 지산의 평당 실거래가는 분양가 대비 평균 85% 수준에 그치고 있다. 서울은 평당 1603만원으로 분양가(2162만원)의 74% 수준이며, 경기는 1168만원으로 분양가(1312만원)의 89%에 머물렀다.

건설협회 관계자는 “고금리와 경기 침체로 수요가 위축된 반면, 공급은 과잉 상태여서 공실률이 증가하고 있다”며 “단기간 내 미분양 해소나 시장 회복은 어려울 것”이라고 말했다.

건설업계는 PF 리파이낸싱과 미분양 담보대출 과정에서 금융권의 추가 신용 요구로 자금 조달에 어려움을 겪고 있으며, 일부 금융사는 지산 관련 대출을 아예 기피하고 있는 상황이다. 수분양자들 역시 담보가치 하락과 함께 잔금대출 한도 축소(LTV 80%→50%), 중도금 대출 취급 중단 등으로 금융 부담이 가중되고 있다.

건설협회는 지산 시장의 안정화를 위해 금융·세제 지원 및 제도 개선이 시급하다고 강조했다. 우선, 시행사를 대상으로 한 미분양 담보대출의 재개, 수분양자 대상 잔금대출 LTV 상향 및 중도금 대출 금리 인하 등의 금융 지원 방안을 제시했다.

제도 개선으로는 공공기관이나 지자체가 참여하는 지산 신축 매입임대 제도 도입, 공공청사 이전을 통한 지산 활성화 등이 필요하다고 주장했다. 정부 차원의 용도변경 지원 및 인허가 협조도 요구했다. 이 밖에 사업목적 분양 시 취득세 감면율을 현행 35%에서 50%로 확대하는 등의 세제지원 방안도 제안했다.