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정비사업하는 신탁사 위해 자금조달 확 늘려준다

원정호기자
- 4분 걸림 -
서울시내의 한 아파트

부동산신탁사가 재무부담없이 정비사업을 진행할 수 있도록  새로운 파이낸싱 기법을 통해 자금조달을 늘려주는 방안이 검토되고 있다.  서울과 1기신도시 등의 체계적 재개발·재건축 추진을 위해선 대규모 사업비 조달이 필요한 데 반해 신탁사의 신용에 의존한 자금 차입은 한계가 있다는 판단에서다.

10일 금융권에 따르면 국토교통부와 신탁사들은 정비사업 관련 새로운 자금조달 방안 도입을 검토하고 있다.  국토부가 지난 4월 신탁업계에 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 관련  파이낸싱 방안을 마련해달라고 요청하면서 논의가 본격화됐다.

신탁사 관계자는 "자기자본이 평균 수천억원대인 신탁사가 조 단위 사업비 차입이 필요한 정비사업을 많이 벌릴 수 없다"면서 "신탁사가 차주로서 자금 조달하는데 적정 부채비율 초과 등의 어려움이 따르는 것을 고려해 정부가 제도적 지원을 찾고 있는 것"이라고 말했다.   신탁방식 정비사업의 장점이 부각되자 이 방식을 통한 노후도시 정비와 원활한 주택공급을 위해 신탁사의  재무 부담을 덜어주겠다는 의도다.

현재 검토되는 정비사업 관련 신탁사의 자금조달 개선방안을 보면 우선 금융기관의 신탁사업 계정 직접 대출이 있다. 이는 금융기관이 신탁사의 신용도를 보고 신탁사 고유계정에 빌려주는 게 아니라  사업성을 평가해 각 신탁사업장(정비사업장)에 직접 대출해주는 방식이다.  금융 차입을 위한 차주는 신탁사가 아니라 별도 SPC나 조합이 된다.  토지 소유자로 구성된 별도 법인을 설립해 사업비를 빌리는 방식이다.

'신탁계정대여금 상환청구권'   유동화상품 신설도 거론되고 있다.  PF대출과 신탁계정대를 실행한 다음 신탁계정대 상환청구권을 유동화해  PF대출금을 상환하는 구조다.

정비사업에 한해 부동산 매입·개발 목적의 금전신탁을 허용하고 범위를 확대하는 방안도 검토되고 있다.  

아울러 초대형 메가 정비사업 펀드(리츠)를 설립하는 방안도 검토 대상 중 하나다.  공모 모(母)리츠로 대규모 자금을 조성하고 신도시 사업장별 개별 하위 리츠(펀드)를 운용하자는 구상이다.  예를 들어 일산A구역리츠(펀드) 등의 사업장별 특화 하위 리츠를 만들자는 것이다.  정부기금과 기관투자자, 개인투자자 모두 투자 가능하다.

신탁업계는 이달 중 국토부 의견을 반영하고, 이어 주택도시보증공사(HUG)·토지주택공사(LH)·금융기관 등과 추가적 세부 논의를 거쳐 구체적인 자금조달 방안을 마련할 계획이다.

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정비사업부동산신탁사파이낸스

원정호기자

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