전 세대 80%가 중도금 연체...골치아픈 시행업계
지난해 초 서울 강남에 하이엔드급 오피스텔(공동주택 포함)을 내놔 분양에 성공한 A시행사는 요즘 중도금 문제로 골치를 앓고 있다. 전체 계약자의 80%에 이르는 세대가 중도금 연체를 하고 있기 때문이다.
시행사와 입주 예정자가 체결한 분양계약서에 따르면 중도금 연체이자는 5%대다. 작년 초 분양 당시만 해도 금리 수준이 낮아 연체이자를 이 정도 수준으로 책정했다. 그런데 이후 금리가 가파르게 오르면서 최근 변동금리 기준 중도금대출 금리는 연 8~11%에 이른다.
저축은행은 이달부터 중도금대출 금리 연 10%대를 받는다. OK저축은행, SBI저축은행, 모아저축은행 등이 신규 중도금 금리를 연 10% 이상으로 정했다. 다른 저축은행도 최소 연 9% 이상 금리를 적용하거나 신규 중도금 대출을 중단한 상황이다.
금리 고공행진 따라 정상적인 대출금리에 비해 1~2년 전 분양한 단지의 연체 이자가 낮아진 것이다. 이에 계약자들이 중도금 정상 납부보다 연체를 택하고 있다. 중도금은 연체해도 신용 점수가 떨어지지 않는 것으로 알려졌다.
다급해진 시행사 측은 정상적 납부를 요구하는 독촉장을 발급한 것 외에는 뾰족한 해결방안을 찾지 못하고 있다.
물론 계약을 해지할 수 있지만 분양시장 침체기에 계약을 깨는 일이 쉽지 않다. A시행사 관계자는 "계약금 2억원을 벌려고 해지해도 별 실익이 없다"면서 "연체가 신경쓰이지만 기존 계약자와 원만하게 입주까지 가려고 한다"고 말했다.
분양대금 관리기관인 부동산신탁사와 시행사는 연체자 급증에 따른 자구책의 일환으로 시행사의 관리비·영업비를 반토막으로 줄이기로 했다. 이 비용을 줄여 이자 대납에 쓴다는 구상이다.
통상 중도금 이자와 관련, 인기 청약단지에서는 계약자가 납부하고 그 외 분양단지, 분양률이 확실하지 않은 지역에서는 시행사가 마케팅 차원에서 이자 대납(계약자는 중도금 무이자)을 하고 있다.
그나마 A시행사는 강남 인기지역에서 분양해 어느정도 예상 시행이익을 확보해 상황이 나은 편이다. A시행사 측은 중도금 연체가 잔금 미납까지는 이뤄지지 않을 것으로 본다.
그러나 중도금 연체를 겪는 다른 상당수 시행사들은 이 상황이 잔금 미납까지 이어지지 않을까 우려하고 있다.
과거 금융위기 이후 고금리와 경기 불황 속에 분양한 경기 파주 김포 청라 영종도를 중심으로 입주 시점에서 장기 미입주와 대출 연체가 속출했다. 주택금융공사(HF)의 중도금 보증사고액은 2011년 1595억원에서 2012년 3970억원, 2013년 4183억원으로 가파르게 상승한 바 있다.
입주 정산 기간인 6개월 이내에 잔금을 지급하지 못하면 시행사는 분양계약서에 따라 최종 분양계약을 해지하게 된다.
입주 포기 이후 중도금 대출기관은 중도금 대출금에 대해 보증을 선 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등에 대출금을 청구한다. 이들 보증기관은 보증사고 처리 이후 연대 보증인인 시행사와 시공사에게 대위 변제를 요청한다.
당연히 시행사는 예상했던 시행 수익을 거둘 수 없고, 할인 물량도 팔리지 않을 경우 현금성에 문제가 생겨 도산을 감수해야 한다. 금융위기 이후 금융당국의 정기 구조조정 대상에 시공사와 시행사들이 수두룩하게 들어간 것도 이 때문이다.
건설사들이 입주 취소 물량을 대폭 할인해 판매하더라도 팔리기 쉽지 않을 뿐더러 기존 정상가격으로 분양받은 입주민과 심한 갈등을 겪을 수 있다.
