호텔투자시장 '용도변경 주춤-운영목적 증가'
용도변경(컨버전스)을 목표로 한 거래가 주류를 이루던 국내 호텔시장이 호텔업 본연의 운영 수익을 목표로 한 투자로 재편되고 있다. 공사비 상승 등의 이슈로 재개발이 주춤한 반면 관광 수요 증가로 호텔 투자심리가 회복되고 있어서다.
12일 부동산서비스기업 컬리어스에 따르면 고금리와 개발비 상승으로 호텔 컨버전스 투자에 대한 선호도가 줄면서 지난해 호텔 투자 활동이 위축됐다. 2022년 상업용 부동산 투자에서 10%비중을 차지하던 호텔분야 투자는 2023년 6%로 낮아졌다. 반면 안정적 시장 수요를 보이는 오피스는 같은 기간 38%에서 49%로 늘었다.
장현주 컬리어스 이사는 "2022년까지는 코로나19로 영업이 힘들어진 호텔을 매입한 후 하이엔드 오피스텔 및 주거복합시설로 개발하는 등의 용도변경을 위한 호텔 투자활동이 활발했다"면서 " 하지만 고금리 및 공사비 상승으로 주거시설로의 용도변경 개발에 대한 관심이 줄고 있다"고 말했다.
하이엔드 오피스텔로 개발사업 수익을 노렸던 일부 개발사의 관심은 더 넓은 평수의 고급주택 개발로 방향을 바꾸거나 오피스로 용도 변경을 꾀하고 있다. 주거 등의 개발을 위해 용도 변경하는 호텔 사례를 보면 밀레니엄서울힐튼, 그랜드하얏트호텔, 르메르디앙(리츠칼튼), 청담프리마호텔, 쉐라톤 서울팔래스강남, 이태원 크라운관공호텔 등이 있다.
컨버전스용 호텔 투자가 뜸해진 반면 관광객 수 회복 및 객단가 상승에 따른 호텔 운영자의 사업성 증가를 대하는 투자심리가 높아지면서 호텔 투자를 고려하는 투자자의 관심과 검토가 증가하고 있다. 최근 브룩필드가 소유한 여의도 콘래드서울 호텔의 우선협상대상자로 외국 자본인 ARA자산운용이 선정되는 등 매각이 본격화되고 있다. 한국 호텔 포트폴리오를 확대하기 위한 외국 투자자의 관심을 보여준다.
한국으로 진출하거나 진출 계획을 가진 5성급 럭셔리 호텔도 증가세다. 글로벌체인 아코르그룹은 2025년까지 4개의 호텔을 추가 개관할 예정이다. 아코르그룹은 페어몬트, 소피텔, 엠갤러리의 브랜드를 국내에 런칭해 한국의 럭셔리호텔 시장 점유율을 높이고 있다.
인터컨티넨탈호텔그룹(IHG)은 인터컨티넨탈 평택 브랜드로 주한미군기지 인근에 5성급 호텔을 내년에 오픈할 예정이다. 경기도에 들어서는 최초의 럭셔리 글로벌 호텔이다.
세계 3대 럭셔리 리조트 카펠라는 한국 양양에 비치리조트를 오픈할 예정이다. 일레븐건설이 개발하는 옛 유엔사 용산 부지(더파크사이드 서울)에 로즈우드호텔이 오픈할 것으로 예상된다. 예정대로 2027년에 개관하면, 한국에 진출한 최초의 7성급 호텔로 주목받을 것으로 보인다. K-컬쳐와 한류의 인기로 글로벌 호텔 체인과 투자자들이 한국 호텔 시장에서의 운영기회를 찾을 것으로 전망된다.
장 이사는 "방한하는 해외 관광객 수의 회복과 더불어 호텔 객단가의 상승이 호텔 운영에 따른 수익성 개선을 가져올 것"이라며 "해외 관광객수 회복과 함께 수도권 호텔 매출 성장이익의 회복이 본격화되는 한 해가 될 것"이라고 예상했다. 한국호텔업협회가 조사한 결과에 따르면 객실 평균판매단가(ADR)는 2019년 12만2128원에서 2023년 16만684원으로 30% 이상 상승했다.
