대형 신탁사가 관심갖는`PF형 토지신탁' 총정리...신탁사 vs 대주단, 동등한 상환금 배분 장점
최근 금융지주 계열 A부동산신탁사가 차입형 토지신탁의 변형된 형태인 PF형 토지신탁(가칭) 출시를 준비하고 있다. 기존 주력인 책임준공확약이 분양시장 침체와 맞물려 급속히 위축되자 차입형 신탁으로 눈을 돌린 결과다. 단 정통 차입형 신탁을 보완해 PF자금과 신탁계정의 장점을 결합한 새 토지신탁 상품이란 게 이 부동산신탁사의 설명이다.
PF형 토지신탁이란 토지비와 초기 건축비 일부를 담보인정비율(LTV)의 50%까지 PF금융기관으로부터 조달한다. LTV의 나머지 50%에 이르는 건축비는 신탁사 차입금으로 충당한다. 신탁사 차입금은 신탁사 고유계정 자금을 신탁 계정으로 대여한 자금으로 자기자본과 외부 차입금으로 구성된다.
준공 이전 분양수입(계약금과 중도금) 중 일부를 대출금상환적립계좌에 적립해 대주단은 준공 이전이라도 PF대출금 상환을 받을 수 있다는 게 A신탁사의 설명이다. 즉 준공 이전과 이후에 상관없이 분양수입금, 할인분양대금, 미분양(준공후) 담보대출 등의 자금이 들어오면 신탁사와 대주단이 일정 비율로 동일하게 배분받는다. A신탁 관계자는 "신탁사와 PF대주단이 사업비의 절반씩 대고 양측이 준공 전후를 불문하고 공정하게 배분받는 구조"라고 설명했다.
A신탁사 측은 "정통 차입형 신탁, 혼합형 신탁, PF형 신탁 등 3가지 상품의 공통점은 신탁사가 건축비 조달 의무를 진다는 점"이라며 " PF형 토지신탁은 신탁사와 금융기관의 상환 우선 순위가 다른 2개 토지신탁의 단점을 보완해 동등 상환 구조를 만든 것"이라고 강조했다.
차입형 신탁은 토지비(PF대출금)를 제외한 전체 건축비를 신탁사 차입금을 통해 조달한다. 신탁 차입금이 토지비에 우선해 상환된다. 혼합형 신탁의 경우 토지비는 금융기관(PF, ABL, 자기자본투자)을 통해 조달되며 토지비를 제외한 건축비를 신탁사 차입금을 통해 조달하는 점이 차입형 신탁과 유사하다. 준공 이후에 금융기관이 신탁사 차입금에 비해 우선 상환받는 게 다른 점이다. 준공 이전에는 분양수입금(계약금, 중도금)은 사업비로 100% 충당된다.
최근 시행사들은 차입형 토지신탁이나 혼합형 토지신탁의 문을 두드리고 있다. 신탁사 차입금 금리가 8.7%~9%대여서 PF대주기관의 선순위 금리인 12~13% 비해 낮아 금융 부담을 줄이기 위해서다. 그러나 차입형 신탁은 신탁사에 사업성 리스크가 집중돼 신탁사들이 보수적 태도를 취하고 있다. 혼합형 신탁의 경우 준공 이전에는 금융기관들이 대출금 상환을 받을 수 없다는 단점으로 금융기관들이 꺼리고 있다.
이에 준공 전이라도 대출금 상환이 가능하고 신탁사와 대주단이 동등하게 상환받는 PF형 토지신탁상품을 만들어낸 것이다.
PF형 토지신탁도 물론 한계가 따른다. 우선 금융기관이 PF형 토지신탁 조건을 받아줘야(읽어줘야)한다. LTV 50%이내 선순위로 대출 가능한 PF대주단이 우선 구성돼야 신탁사도 신탁 계정으로 사업에 참여할 수 있다.
또한 LTV 50% 이내 PF자금으로 토지비와 초기 건축비를 충당하므로 땅값이 비싼 서울 등에서는 적용하기 곤란하다.
A신탁 관계자는 " 서울은 토지비가 비싸 토지비만으로도 LTV 50% 이상을 초과한다"면서 "땅값이 싼 지방에서 PF형 토지신탁 적용이 가능하다"고 설명했다.
