대형 신탁사가 관심갖는`PF형 토지신탁' 총정리...신탁사 vs 대주단, 동등한 상환금 배분 장점

최근 금융지주 계열 A부동산신탁사가 차입형 토지신탁의 변형된 형태인 PF형 토지신탁(가칭) 출시를 준비하고 있다. 기존 주력인 책임준공확약이 분양시장 침체와 맞물려 급속히 위축되자 차입형 신탁으로 눈을 돌린 결과다. 단 정통 차입형 신탁을 보완해 PF자금과 신탁계정의 장점을 결합한 새 토지신탁 상품이란 게 이 부동산신탁사의 설명이다. PF형 토지신탁이란 토지비와 초기 건축비 일부를 담보인정비율(LTV)의 50%까지 PF금융기관으로부터 조달한다. LTV의 나머지 50%에 이르는 건축비는 신탁사 차입금으로 충당한다. 신탁사 차입금은 신탁사 고유계정 자금을 신탁 계정으로 대여한 자금으로 자기자본과 외부 차입금으로 구성된다. 준공 이전 분양수입(계약금과 중도금) 중 일부를 대출금상환적립계좌에 적립해 대주단은 준공 이전이라도 PF대출금 상환을 받을 수 있다는 게 A신탁사의 설명이다. 즉 준공 이전과 이후에 상관없이 분양수입금, 할인분양대금, 미분양(준공후) 담보대출 등의 자금이 들어오면