국내 기관이 주시해야 할 해외 '오피스→주거' 용도변경 트렌드
미국과 독일 부동산시장에서 '빈 사무실 확산' 문제를 해결할 목적으로 오피스를 주거시설로 용도 전환하는 움직임이 활발하다. 미국 등지의 오피스를 보유한 국내 기관도 부실화에 대응하기 위해 용도 전환을 적극 검토할 필요가 있다는 지적이다.
28일 금융권에 따르면 오피스 수요 감소와 멀티패밀리(임대주택) 공급 부족을 동시 해소할 의향으로 오피스를 주택으로 용도 변환하는 건수가 올해 역대 최대 규모를 기록할 전망이다.
쿠시먼앤웨이크필드 조사 결과 2분기 미국 오피스 공실률은 19.2%로 사상 최고치를 나타냈다. 재택 근무가 확산되면서 도심 사무실의 공실이 급증했으며 특히 임차인 선호도가 낮은 비우량등급 노후 건물에서 임차 수요가 크게 감소했다. 사무실 공실 증가는 자산가치 하락은 물론 유동인구 감소에 따른 상권 쇠락, 범죄 증가, 지방정부 세수 감소 등 연쇄적 부작용을 낳는다.
반면 공급부족이 누적되면서 주택부족 문제도 심화되고 있으며 수요 충족을 위해 최대 650만호의 신규 주택 공급이 필요할 것으로 전망된다. 미국 대도시에서는 주택공급 부족 여파에 2015년 이후 임대료가 소득보다 가파르게 오르면서 거주자가 소득의 36%를 임대료로 지불하는 실정이다.
이에 주요 도시에서 오피스 소유주가 빌딩을 멀티패밀리로 용도 변경하는 사례가 늘고 있으며, 지자체도 관련 규제를 줄여주는 등 이를 장려하는 추세다.
그 결과 올해 용도변경(Conversion)된 미국 오피스 규모는 2021년과 2022년에 이어 역대 최대 규모를 기록할 것으로 예상된다. JLL에 따르면 올해 상반기 용도 변경된 미국 오피스 연면적은 1270만 sqft (25만700평)를 기록했다. 2022년 한해 동안 용도 변경된 오피스 연면적이 1360만sqft (38만2000평)임을 감안할 때 적지 않은 규모다.
도심의 ‘좀비 사무실’을 주택으로 전환하면 주택공급 부족 문제에 대응 가능하다. 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미국 대도시의 비우량등급 노후 건물 중 아파트로 전환 가능한 건물은 총 재고의 11%로 다. 즉 미국 비우량 노후 사무실 2만3903동 중 리모델링 가능한 건물은 2644동에 이른다. 리모델링을 통해 약 40만호의 신규 주택 공급이 가능하다는 설명이다.
사무실 리모델링은 신규 개발에 비해 공사기간 단축이 가능하고 공사 과정에서 배출되는 온실가스도 줄여 미 정부의 친환경 정책에도 부합한다.
독일도 용도전환 사례 두드러져
독일 주요 도시에서도 오피스→주거 용도변환이 활발하다. KB증권 보고서에 따르면 고금리와 인구 증가, 주택 선호도 변화 등으로 독일 7개 도시의 주거 수요가 증가하고 있다.
이에 용도 변환이 진행 중인 대표적인 도시로 프랑크푸르트가 꼽힌다. 2015년 대비 오피스를 주거 용도로 변환한 물량은 두배 이상 증가했다. 오피스를 주거로 변환하기 쉬운 설계구조를 갖춘데다 1950년~1970년 건축돼 노후화된 자산들의 재건축 시기와도 맞물렸기 때문이다. 현재 프랑프푸르트 신축 물량의 16%가 오피스→주거로 용도 변경된 프로젝트이며, 2023년~2025년 준공될 예정이다.
미 정부의 정책 지원 확대로 사업 확대 가능성 제고
하나금융경영연구소에 따르면 미국 사무실과 주택의 경우 물리적 구조는 물론 적용되는 건축규제가 다르므로 사무실을 주택으로 용도 전환하려면 지자체의 건축규제 완화가 필요하다.
일례로 뉴욕시는 아파트 침실마다 창문을 의무 설치하도록 하고 있어 평면이 광대한 사무실은 건물 중심부에 주택을 배치하기 어렵다. 단, 뉴욕, LA 등 대도시에서 1990년 이전에 건축된 사무실은 평면 넓이가 작아 채광 및 통풍에 유리해 리모델링을 통한 아파트로의 전환이 비교적 쉬운 편이다.
주택으로 전환 시 임대수입은 늘지만 리모델링 공사비를 추가 투입해야 하므로 자산을 저렴하게 매입하거나 세금감면 등 정부 지원으로 수익성을 확보할 필요가 따른다.
실제 미국 대도시에서 사무실을 주거로 용도전환하는 사업이 진행 중이나, 지자체 건축규제와 대규모 공사비의 조달 문제가 사업 확산의 걸림돌로 작용해왔다.
그러나 최근 지자체 및 연방정부의 정책 지원 확대로 사업 확대 가능성이 높아졌다. 작년 말 뉴욕시가 사무실 용도전환과 관련된 건축규제를 완화해 주택 2만호를 공급하기로 하는 등 지자체의 사무실 리모델링 사업 지원이 확대되는 추세다. 샌프란시스코, 워싱턴DC 등도 건축규제를 완화하고 세금감면을 늘렸다. 미 연방정부도 지난달 발표한 주택공급 확대정책에서 사무실의 주거 전환사업을 재정적으로 지원할 것이라고 발표했다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 "주택으로의 리모델링이 오피스 공실을 해소하는 효과적 방안으로 부각되고 있다"면서 "미국 내 오피스 자산을 보유해 부실을 우려하는 국내 기관들도 이를 적극 검토해 대응할 필요가 있다"고 강조했다.
