"고금리에 이자부담 커진 상장리츠, 초과배당 피하고 고정금리 차입 늘려야"

고금리 장기화 우려가 커진 가운데 국내 상장리츠가 조달비용 상승에 따라 이자비용 커버리지(에비타 이자보상비율) 저하 위험에 직면한 것으로 나타났다. 이에 초과 배당을 자제해 내부 유보금을 늘리는 한편 장기 고정금리 차입 비중을 늘려야 한다는 지적이 제기됐다.

한국신용평가는 지난 6일 '고금리시기를 맞이한 국내 상장리츠의 대응력 점검' 보고서를 통해 상장리츠의 이자비용 커버리지 지표가 미흡한 수준이며 추가 하락할 가능성이 높다고 경고했다.

이자비용 커버리지란 '에비타(EBITA,이자비용과 법인세, 감가상각비를 공제하기 이전의 이익) 이자보상비율'이라고 불리며,  리츠(회사)가 세전 소득으로 이자비용을 충분히 갚을 수 있는지를 측정하기 위한 재무적 비율 지표이다.  예를 들어 이자비용 커버리지 3배인 경우 기업이 에비타로 전액 이자를 지불해도 이자의 2배에 달하는 영업이익이 발생했다는 뜻이다.

"현 금리 유지해도 이자비용 커버리지 2배로 하락"

한신평이 상장리츠 23곳 중 전체 시가총액의 80%를 차지하는 상위 10곳을 대상으로 분석한 결과 이자비용 커버리지는 2020년 하반기 3.2배에서 올 상반기 2.6배로 낮아졌다. 일부업체는 1.4배까지 하락했다.

커버리지가 저하된 것은 신규자산 취득 과정에서 차입금 비중이 높아지거나, 차입금 차환 과정에서 이자비용 부담이 크게 높아진 영향 때문이다. 상장리츠 10곳의 평균 이자율은 2022년 상반기 2.7%에서 올 상반기 4.1%로 54% 급등했다.

국내 10개 리츠의 차입금 비중은 49.5%로  무디스의 글로벌 리츠섹터 평균 차입금 비중인 42.2%에 비해 높아 조달금리 상승에 취약하다.  더욱이 내년까지 만기 도래하는 차입금이 적지 않아 커버리지 지표 저하세는 이어질 전망이다.  내년 상반기 이내 만기 도래 차입금 비중이 약 28%, 내년 말 이전에 만기 도래하는 차입금 비중이 63%에 달한다.

한신평이 '시나리오 테스트'를 한 결과 현 시장금리가 유지돼도  기본 시나리오에서 평균 2배, 공실률을 가정한 스트레스 시나리오에서 평균 1.5배까지 하락했다.  기본 시나리오에서도 커버리지가 2배 이하 밑도는 리츠가 다수이고, 가장 낮은 업체는 1.1배까지 하락했다.

투자등급을 보유한 리츠의 경우 이자비용 커버리지가 2배는 넘어야 적정한 것으로 평가된다.  한신평은 리츠 평가시 2배 미달하면 BB등급을 매긴다.

한신평 측은 "국내 상장리츠의 재무구조가 상대적으로 열위한 점을 고려할 때 저조한 이자비용 커버리지 지표가 지속되고, 회복에 시일이 필요하다고 판단되는 경우 신용등급 하향 압력이 높아질 것"이라고 지적했다.

한신평 "초과배당 자제하고 장기 고정금리 늘려야"

금리의 하향 안정세를 예상하고 지난해부터 변동 금리 및 단기 조달 비중을 늘린 리츠의 경우 '발등의 불'이 떨어졌다.  고금리 장기화 우려로 이자부담이 확대될 수 있어 장기차입 및 고정금리 비중을 높여 재무 완충력을 높일 필요가 생긴 것이다.  

국내 상장리츠가 신용등급을 안정적으로 유지하려면 재무안정성의 개선이 시급하다는 게 한신평의 충고다.  상장리츠는 배당가능이익의 90%이상을 배당하고 있어, 내부유보가 미흡하다는 평가를 받는다.

한신평 측은 "고금리 시기를 맞이한 현 시점에서는 고정금리 차입 비중 확대를 통한 금리 변동성 축소, 초과 배당 지양 및 내부 유보 강화, 크레디트라인 확보 등을 통한 유동성 대응력 제고 등 자체적인 재무안정성 개선을 고려할 필요가 있다"고 강조했다.