기준금리 3%시대... PF 선순위 금리는 두자릿수 넘본다

한국은행의 빅스텝'(기준금리 0.50%p 인상) 영향으로 기준금리가 10년만에 3% 시대에 진입하면서 부동산 개발업계도 긴장하고 있다.   PF 선순위 대출 금리(올인 코스트 기준)의 두자릿수 진입이 예상됨에 따라 가뜩이나 사업성 악화로 어려움을 겪는 개발시장을 더욱 냉각시킬 것으로 전망된다.

업계는 금리 인상 쓰나미를 잘 버티자는 분위기이다. 하지만  금융 실탄이 충분하지 않거나 만기 연장이 쉽지 않은 사업장은 디폴트 위기를 배제할 수 없게 됐다.

한은 금융통화위원회(금통위)는 12일  열린 통화정책방향 회의에서 현재 연 2.50%인 기준금리를 3.00%로 0.50%p 인상했다. 3%대 기준금리는 2012년 10월 이후 10년 만에 처음이고, 4·5·7·8월에 이은 다섯 차례 연속 인상도 한은 역사상 역대 최초 기록이다.

한은의 기준 금리 인상 여파에 금융기관의 조달 원가가 상승해 PF조달 금리도 크게 오를 전망이다.  그간사업성과  대출 참여 금융사별 특성에 따라 따라 PF선순위 금리가 8~10%를 오갔다.

그러나 앞으로는  선순위 금리가 두자릿수에 정착되는 것을 기정사실화하는 분위기다.  이런 금리  상승은 사업자금조달 비용 증가로 이어져 수익성 저하를 불러올 것으로보인다.  

여기에다 부동산담보대출 금리 상승으로 수분양자의 부동산 매수심리가 가라앉아 부동산 시행업계는 수익성과 매출 감소의 이중고를 겪을 것으로 전망된다.  

이와 관련, 이창용 한은 총재는 이날 금통위 회의 후 기자간담회에서  "부동산 가격이 추가적으로 하락할 가능성이 크다"면서 "빚을 낸 많은 국민이 고통스러운 것은 사실"이라고 말했다.  업계에 따르면 대출금리가 기준금리 인상 폭만큼만 올라도 가계대출자의 이자 부담은 33조원 이상 불어날 것으로 추정된다.

부동산업계 관계자는 "최근 청약시장에 청약미달에 이어 미분양·미계약 물건이 늘고 있는 가운데 추가 금리 인상은 청약을 통한 내집마련 수요자들에게도 부담이 될 수밖에 없다"며 "지방은 물론 서울·수도권에서도 미분양 우려가 커질 것"이라고 말했다.

상가나 등 수익형 부동산의 거래 감소도 불가피할 것으로 전문가들은 예상한다.  예금금리가 높아지면 사람들은 상업용 부동산과 수익형 부동산에 대한 투자를 꺼리게 된다.  이유는 공실률과  임대 위험성 등을 고려하면 은행 예금 통장에 안전하게 넣어 두는 것이 훨씬 낫다고 생각하기 때문이다.  따라서 금리 인상은  상가 분양률에 부정적 영향을 준다.  일반적으로 기준금리 + 3~4%의 수익률이 나와야 오피 스텔, 상가등에 투자를 한다.  이때 3~4%의 추가 수익률은 공실률과 임대 관리 등에 대한 리스크를 감안한 것이다.  소비자들이 은행 예금과 같은 안전자산을 선호하게 되면 시차를 두고  부실 부동산이 시장에 범람할 것으로  전문가들은 예상한다.

금리도 금리이지만 개발사업에 투자할 수 있는 유동성도 급격히 줄어든 상태라고 금융권은 설명한다.

증권사 관계자는 "금리 인상으로 증권사의 채권운용 손실 가능성이 높아지며 영업 실적이 크게 감소했다"면서 "이에 따라 IB 투자 위축 또는 자기자본 투자한도 감소가 불가피하다"고 지적했다.

경기 불확실성으로 인해  단기 금융상품의 선호도가 증가하고 변동금리를 적용해 투자 불확실성을 헤지하는 것도 최근의 동향이다.   은행들은 3개월짜리 양도성예금증서(CD)를, 증권사는 기업어음(CP)을 벤치마크 금리로 삼아 여기에 스프레드(마진)을 얹고 있다. 이 경우 사업자들은 금리 변동 위험에 그대로 노출되고 사업 불확실성이 더욱 커지게 된다.

증권사 관계자는 "이 시국에 버틸 체력이 있는 사업자와 시공사만 살아남을 것"이라며 "당초에 비해 금융비용이 계속 추가되므로 에쿼티(자본금)가 충분하지 않거나 대출 만기를 연장하지 못하면 부도까지 각오할 수 밖에 없다"고 우려했다.

PF시장이 극도로 위축되는 분위기이지만 투자한도를 확보해 신규투자를 검토하는 증권사도 나온다. 메리츠금융지주는 최근 6%대 금리로 선제적으로 회사채를 발행하는 등 자금 운용 실탄을 마련중이다.

증권사 관계자는 "실적을 내기 위해서는 일을 해야 하므로  손을 놓은 것은 아니다"면서 "우량 딜을 찾아  선별적으로 투자하는데 집중하고 있다"고 말했다.