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금융권별 부동산PF 리스크관리 동향은? "익스포저 축소 속 신규 딜 중단"

딜북뉴스 스탭
- 6분 걸림 -
서울의 한 도심 전경

하반기 들어 증권사들의 구조조정 얘기가 다시 나오고 있다.  특히 중소형 증권사의 프로젝트금융 담당 임원들의 퇴사 소식이 들리는 등 관련 조직 축소가 눈에 띈다. 그만큼 수익을 창출하는 신규 딜 진행이 어려움을 방증한다.  작년 하반기와 올 상반기에는 금융비용과 공사비 급등의 직격탄을 받았다면 요즘은 연체율 급등에 따른 리스크 관리 차원에서 부동산PF 익스포저(위험노출액)를 축소하는 분위기다.  특히 20%에 가까운 새마을금고발 연체율 급등 이슈와 GS건설의 부실 시공 논란이 맞물리면서 대주단 모집이 더더욱 어려워졌다는 게 업계의 항변이다.

이 같은 상황은 한국신용평가가 19일 발표한 '하반기 금융부문 웹캐스트 후속 답변' 이슈 리포트에서도 드러난다.  한신평은 "대부분의 금융업권에서 PF리스크  관련 익스포저 축소에 나섰지만, 가시적인 성과는 크지 않다"고 설명했다.  그러면서 "브릿지 현장의 신규 대출 취급은 중단됐고, 본PF 전환은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 캠코PF정상화지원펀드의 참여가 확실시되는 공동주택 정비사업장 등을 중심으로 진행되고 있다"고 강조했다.  

이는 금융당국이 보는 시각과 유사하다. 금융감독원은 지난 6일 자료에서 "PF시장을 안정화하기 위해 양호한 사업장에는 HUG,HF 등의 사업자보증 공급을 통해 사업 진행을 지원하는 한편 부실우려 사업장에는 PF대주단 협약, 캠코 1조 펀드 등을 통한 사업장 정상화 또는 재구조화를 통해 지원을 지속하고 있다"고 설명했다.  한신평이 파악한 증권사와 캐피탈사, 저축은행의 최신 부동산금융 리스크 관리 동향을 정리해봤다.

증권사

증권사들은 PF리스크를 관리하기 위해 사후 관리 또는 리스크 관리 조직을 강화하고 브릿지 현장을 중심으로 셀다운(자산 재판매)을 꾀하고 있다.  

부동산경기 영향이 적은 PF 이외의 기업공개(IPO), 주식발행시장(ECM), 채권발행시장(DCM) 등의 전통 IB사업과 채권 운용을 확대해 수익성 감소를 방어하고 있다.

감독 및 정책당국이 기초자산의 만기와 유동화증권의 만기 불일치로 초래되는 유동성 위험을 통제하기 위해 우발부채 익스포저를 대출 전환하고 사업성을 재검토해  충당금을 상향 설정하는 것을 권고했다.  이에 은행계 금융지주 산하의 대형 증권사는 1분기에 충당금을 상향 설정했다.

하지만 대부분의 증권사는 충당금 설정에 빡빡한 상황이다. 유동성과 수익성에 부담될 수 있기에 개별 사업장의 사업성을 검토해 기한이익상실(EOD) 등 고정이하 요건이 충족된 경우에 대출채권으로 전환하고 충당금을 설정하고 있다. 요주의 자산으로 분류했어도 개별 사업장의 사업성 평가에 따라 충당금 설정 측면에서 큰 차이를 보인다.

캐피탈사

캐피탈사들은 PF리스크에 대응해 당초 개인대출을 확대하고 부동산금융 비중을 축소하려 했다. 그러나 최근 개인대출 연체율이 상승하면서 개인 대출 확대보다는 비부동산 일반기업 대출과 투자금융 비중을 늘리고 있다.

PF대출 이외 영업자산에서 운용수익률 상향이 어려운 일부 중소 캐피탈사는 자산규모를 축소하고 있다.  손상처리와 관련해서는 증권업과 유사하다.  은행계 금융지주 산하의 대형 캐피탈사를 제외한 대부분의 캐피탈사는 EOD 발생 여부 등 개별 사업성에 따라 요주의 이하 분류와 충당금 설정을 하고 있다. 때문에 충당금 설정률의 편차가 큰 편이다.

저축은행

저축은행 상황도 비슷하다. 부동산금융의 신규 영업이 중단됐고, 개인 신용대출 역시 햇살론 등 정책성 대출 외에는 크게 위축된 상황이다.

올해 하반기까지는 뚜렷한 디레버리징(대출자산 축소) 흐름이 지속될 것이다.  손상이나 충당금 이슈와 관련, 저축은행들이 법적 충당금 적립기준에 따라 충당금을 적립하고 있어 상대적으로 충당금을 통한 완충력은 양호하다. 단일 선순위 브릿지론의 LTV 수준과 토지 매각률에 대한 가정,  요주의나 고정에 대한 충당금 적립수준을 고려하면 부실 증가에 대한 급격한 대규모 손실인식 가능성은 크지 않다.

단 다른 금융업종 대비 레버리지가 10배 수준으로 매우 높은 점이 우려스러운 대목이다.  사업 초기 본PF의 경우 토지 매각이 이뤄질 경우 손실 부담이 브릿지론 보다 클 수 있다는 점을 추가로 고려해야 할 것이다.   이러한 이유로 본PF 단계에서는 가급적이면 공매보다는 준공을 통한 담보대출 전환 등을 통해 채권을 회수하는 방식으로 의사결정이 이뤄져야할 것이라고 한신평은 조언했다.

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