금융당국, 토지신탁 제도개선 방안 '윤곽'

금융위원회가 이달 중 부동산신탁사의 리스크관리 선진화방안을 내놓을 예정인 가운데 주요 타깃인 토지신탁 제도 개선방안이 윤곽을 드러내고 있다. 자기자본 대비 토지신탁 한도 규제를 도입해 신탁사의 건전성을 관리하겠다는 게 핵심 골자다.

7일 부동산신탁업계에 따르면  금융위는 내년 시행을 목표로 토지신탁의 건전성 관리방안을 다듬고 있으며 의견 수렴을 거쳐 확정안을 마련해 발표할 계획이다.

일부 신탁사들이 자기자본 대비 과도한 토지신탁을 수주한데다 올 들어 신탁방식 정비사업의 과잉 경쟁이 벌어지면서 건전성 약화를 사전에 방지할 필요성이 제기된데 따른 것이다.

이에 부동산 공급 흐름을 막지 않으면서도 신탁사의 건전성 관리를 위해 토지신탁을 총량 관리하겠다는 게 금융당국의 판단이다.

관리방안에 따르면 토지신탁 전체 수탁한도(총 예상위험액)를 오는 2027년 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도규제가 신설될 것으로 보인다.  총 예상 위험액은 책임준공형(책준형)과 차입형 토지신탁 위험액으로 나뉜다. 책준형 위험액은 신탁사가 책준 미이행시 물어야 할 손해배상금이다.

차입형 토지신탁 위험액은 신탁계정대 부실시 발생하는 신규 예상 손실액이다.  자기자본은 회계상 자기자본에서 대손준비금을 차감해 산정한다.  

시장 충격을 최소화하고 신탁사의 대응여력을 키우기 위해  내년에는 자기자본 한도규제를 200%로 시행한다. 이어 3년간의 점진적 비율  강화를 거쳐 2027년 100% 이내 한도로 전면 시행한다는 게 당국의 복안이다.

이를 위해 금융투자업규정 및 시행세칙에 '한도규제 비율'과 '총예상 위험액 산정식' 조항을 신설할 방침이다.
책준형 토지신탁의 영업용 순자본비율(NCR) 산정기준도 강화될 것으로 보인다.

지금은 관리형 토지신탁의 책준확약만을 대상으로 NCR을 적용하고 있지만 앞으로 관리형, 차입형 등 유형별 구분없이 책준확약에 따른 손해배상 의무가 있는 모든 토지신탁에 적용되는 방안이 이번 대책에 포함될 전망이다.

이밖에 분양률 및 손해배상금액 등에 따른 스트레스 테스트 및 신탁사별 유동성 확충방안 마련이 연 1회 정례화된다.

신탁사 관계자는 "이번 방안이 나오면 토지신탁을 확대하려는 신탁사에 자기자본 확충을 유도하는 유인으로 작용할 것"이라며 "다만 이번 방안이 현재 위축된 부동산 시장의 침체를 더욱 가중시키는 요인으로 작동하지 않도록 섬세한 과정관리가 필요하다"고 강조했다.