"금리 15~20% 줘도 못구해" 후순위 대주 `귀하신 몸'

최근  부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장에서 돈맥경화가 심해지면서 후순위 대주의 역할이 중요하게 부각되고 있다.  담보인정비율(LTV)이  크게 낮아진데다 금융사들이  LTV 내 선순위 대출 트랜치에 몰리면서  후순위 대주를 모아야 딜 클로징에 성공할 수 있기 때문이다.

28일 금융투자(IB)업계에 따르면  금리 인상과 개발업의 사업성 악화 여파에 후순위 투자자들의  금리 요구 수준(올인 코스트 기준)은 연 15~20%에 이른다.  

그런데 이런 금리를 줘도 후순위 대주를 모으기 쉽지 않다는 게  금융계의 설명이다.  증권사 관계자는 " 후순위 금리는 시가 또는 부르는게 값이라는 말이 나온다"고 최근 분위기를 설명했다.

먼저 기존 플레이어들의 투자 형태가 보수적으로 변했다. 증권사들은 주관 딜이 아니면 후순위 참여를 꺼리며 특히 후순위 브리지론 참여 승인을 불허하고 있다. 설령  후순위로 참여해도 셀다운(재판매) 조건부로 승인하는 증권사가 적지 않다.  

캐피탈사 역시 여전채 조달이 쉽지 않은데다 자금한도 부족으로 후순위 PF 참여에 제한적이다.

높은 금리에도 후순위 투자자 모집이 쉽지 않자 시행사들은 다양한 채권보전 수단을 강구하면서 후순위 대주를 유인하고 있다.   이달 클로징된 서울 독산동 A공동주택 개발 사업의  경우  후순위 대주에만 특별히 별개의 담보를 제공했다.    시행사가 보유한 다른 개발사업 프로젝트금융투자법인(PFV) 주식에 대한 정지조건부 주식근질권을 준 것이다.

최근에는 대형 시공사들이 직접 후순위를 대여하거나 후순위 대주를 상대로 신용을 공여하고 있다.

대표적인 것이 시공사 자금보충 확약(약정)이다.  자금보충약정이란 차주(시행사)가  금융회사 채무 등을 상환할 능력이 없는 경우 약정 제공회사(시공사)가 자금을 대신 지원해 금융회사 채무 부족분을 충당해주는 약정이다.

채무보증과 효과는 같으면서 채무보증과 달리 공시의무가 없다. 　자금보충을 이행하지 못하면 채무인수로 바뀌는 약정도 있다.

 부동산금융 관계자는 "시공사의 직접적인 지급 보증 보다는 시공사의 보증 부담을 줄이면서 원리금 상환가능성을 높인 자금보충약정이 최근 다시 증가하고 있다"면서 " 다만 시공사들도 수익성이 높은 사업장에 한정에 자금보충 약정을 제공하고 있다"고 말했다.

후순위 대주 역할이 중요해지는 것은 최근 시장에서`딜 클로징'을 위해선 후순위 대주가 반드시 필요해서다.

부동산시장 불확실성이 커지면서  은행은 물론 증권사 캐피탈 등 주요 플레이어들이 비교적 담보 안정성이 높은 LTV 내 선순위 대주로 전환하고 있기 때문이다.

그러나 부동산 담보가치 하락으로 LTV는 점점 내려가고 있다.   최근 선순위 LTV는 지역이나 상품에 따라 30~50%까지  내려갔다. 상황이 이렇다 보니  부족 자금을 중순위나 후순위 형태로  모아야 하는데  중순위 역시 후순위 대주단의 버퍼가 어느정도 있어야 참여하고 있다.

증권사 관계자는 "후순위 대주 구하기가 매우 어렵기 때문에 평소에 금융시장 네트워크를 강화해 신규 자금공급처를 찾거나 아니면 새로운 금융 구조로 업데이트해야 한다"고 조언했다.