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건설사 수주를 가로막는 '책임준공'의 덫

김경희
김경희
- 6분 걸림 -
게티이미지뱅크

부동산 개발사업 불황과 PF관련 어려움으로 인해 건설사들이 수주를 보수적 관점에서 보고 있습니다. 특히 '책임준공 확약' 은 회사에 치명적 리스크를 줄 수 있기에  이를 요구하는 프로젝트에는 더욱 관심을 멀리 하고 있습니다.

신규 수주가 줄어들고 기존 진행 사업도 여러 리스크에 노출되다 보니 건설산업이 많이 어렵습니다.  건설업이 일자리 창출이나 국가 경제에 미치는 영향이 매우 크므로, 건설기업의 연쇄도산을 막는 제도적 장치를 마련해야 합니다.  정부가 다음달 중 추가 PF공급대책을 내놓는다고 하니 준비 과정에서  다각적인 검토가 이뤄지기를 희망합니다.

책임준공과 비슷한 개념으로 공사이행보증(Performance bond, P본드)이 있습니다. 제가 전 직장에서 평택 험프리미군기지 건설 프로젝트를 할 때, 우리 회사가 미국 건설사에  스탠드바이LC(standby LC)로 공사이행보증(performance bond)을 했습니다. 물론 보증 회사는 국내 메이저 은행이었습니다.

미국 건설공사에서 필수적으로 이뤄지는 보증의 하나로  이행보증(Performance bond)이 있습니다. 이는 은행이 보증자가 됩니다.   건설 프로젝트에서 건설사가 계약 조건을 이행해 프로젝트를 공사기간 내에 완료할 것을 보장하기 위해 발급됩니다.

만약 건설사가 공사기간 내에 공사를 하지 못하는 경우나, 계약조건을 이행하지 못하는 경우가 발생되면 P본드에 의해 따라 손해를 보상받을 수 있습니다. 이는 건설 프로젝트의 주요 이해관계자에 안정성을 제공하는 데 중요한 역할을 합니다. P본드는 투자자에게 신뢰를 주며 프로젝트 진행을 용이하게 합니다.

정리하자면 P본드(Performance bond)는 다음과 같은 역할을 합니다.

1. 계약 이행 보증: 건설사가 계약 조건을 지키고 공사를 완료할 것을 보증합니다.

2. 손해 배상: 건설사가 계약을 이행하지 않을 경우, 보증회사가 손실을 보상합니다.

3. 파산 상황에서도 적용: 건설사가 파산하더라도 이 보증은 유효합니다.

현 부동산 개발사업에서 건설사가 책임준공 확약을 요구받고, 건설사는 수주를 위해 잠재적인 책준 폭탄을 떠안고 공사를 하는 리스크를 개선할 필요가 있습니다. 건설사는 수주를 해서 먹고 사는 산업인데 수주를 보수적 관점으로 접근하고 책임준공 확약을 요구하는 프로젝트를  수주대상에서 제외한다면 우리 건설사업은 역성장을 하게 됩니다. 이 경우 건설사에 속한 임직원은 불행하게도 구조조정의 대상이 되는 겁니다. 이는 도미노처럼 자재 산업, 건설 인력 시장에도  부정적 영향을 끼칩니다.

한편 국내에서도 도시정비 사업에서 시공보증 제도를 운영하고 있습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.

시공 보증이란 시공자가 공사 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무 이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신해 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 30% 이상 50% 이하의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말합니다(도시 및 주거환경정비법 제82조 제1항, 시행령 제73조 참조).

조합이 정비사업의 시행을 위해 시장·군수등 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제14조의 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제82조 제1항).

부동산 개발사업 장기 불황 속에 정부는  PF금융 관련 이슈에 따른 건설업의 위기를 극복해야 하는 과제 앞에 놓여 있습니다.  가장 큰 효과가 기대되는 제도 개선 중 하나가 시공보증 제도를 개선하는 것입니다. 미국의 공사이행보증(Performance bond) 제도를 검토해서 우리에 맞는 공사이행보증 제도를 만들어야 합니다.

건설사의 주거래 은행이 공사이행 보증서를 발급하는 방식으로 한국식 P본드를 발급하고, 나아가 이를 종합 관리하기 위하 건설전문은행이 생겼으면 합니다. 은행은  프로젝트 사업성과 리스크를 제대로 검토할 수 있는 기업입니다. 업의 역사도 오래 됐구요.  무역 거래에서 신용장(LC)도 많이 취급한 경험이 있지요.

이 참에 건설사의 수주 숨통을 쥐고 있는 '책임준공 확약' 제도를  개선하는 계기가 됐으면 합니다.

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건설부동산책임준공

김경희

김경희 본태C&D 대표는 대림산업( DL이앤씨)에서 31년 동안 근무하고 임원으로 퇴임했습니다. 지금은 건설기업과 디벨로퍼를 서포트하는 일을 하고 있습니다. '중소건설기업 성장 매뉴얼'의 저자입니다. 사람이 중심되는 건축과 도시를 만들고자 합니다. 최근 디벨로퍼 입문자와 현직 디벨로퍼를 위한 기본서 `디벨로퍼101' 책을 출간했습니다.

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