건설사 리스크 관리, 프로젝트 앞단에서 해야 효과적

부동산 개발과 건설 과정 전반에 위험 요소가 잠복한다. 사업성에 나쁜 영향을 미치는 요인부터 안전사고, 품질 결함, 공기 지연, 예산 초과 등의 다양한 위험 요인이 사업기간 내 내 숨어있다.

한마디로 리스크가 많은 산업이다. 리스크는 위험과 기회의 양면성을 지녔다. 중국말 중에 플러스, 마이너스 양면성을 의미하는 ‘풍험(風險)’이라는 표현이 있는데, 리스크와 같은 의미라고 할 수 있다. 풍험은 부정적 인 결과만 가져오는 게 아니라 제대로 관리하면 긍정적인 결 과도 가져올 수 있음을 뜻한다.

특히 주택건설기업은 ‘일정 관리와 리스크 관리’를 제대로 해야 한다. 일정 관리를 망치면 모든 것에 차질이 생기기 때문 이다. 기업 레벨에서 발생하는 리스크와 프로젝트 레벨(시공 현장)에서 발생하는 리스크를 식별하여 부정적인 영향을 미 치는 여러 요소들을 사전에 관리해보자

리스크 관리(RM)란

손실 가능성이 있는 리스크를 파악하 고, 그 손실 정도와 가능성을 평가한 후 사전에 예방, 회피하 려는 사전적 대응활동이다. 리스크 통제 뿐 아니라 수익을 극대화하기 위한 능동적인 의사 결정과 활동을 포함한다. 즉 ‘RM(Risk Management)’은 리스크를 처리하는 행위다. 프로젝트 리스크 관리는 프로젝트의 범위, 일정, 원가, 품질, 안전 등의 목표를 중심으로 전체 프로젝트 차원에서 함께 관리하는 것이다.

문제와 리스크의 차이는?

문제는 현재 시점에서 발생한 당면 과제를 말한다. 리스크 는 현재 시점에서 볼 때 문제는 아니지만 잠재적으로 문제 가 될 수 있는 불확실한 미래의 사건이다. 손해의 가능성 또는 가치의 감소가 발생할 수 있고 기회와 위험을 포함하 므로 손실의 가능성과 이득의 가능성이 존재한다. 리스크 (Risk)의 어원은 이탈리아 말 ‘risicare’로, ‘위험을 무릅쓰다’란 뜻이다.

리스크 관리의 양면성

리스크는 위험과 기회의 양면을 지닌 개념이다. 위험과 기회를 포함하는 ‘위기(危機)’를 뜻한다고 보면 된다. 리스 크 관리는 위험을 사전에 예방하는 위험 관리이며 동시에 긍정적인 결과를 도모하는 기회 관리이기도 하다. 좀 더 풀어쓰면 리스크 관리는 긍정적인 결과를 기대할 수 있는 상향 리스크(Upside risk)와 위험관리 대상인 하향 리스크 (Downside risk) 모두를 관리한다.

<리스크관리 우수사례>

#1. 지하주차장 조기 구축  

고양 삼송 ○○오피스텔 신축 현장은 주변에 영업중인 이트레이더스 대형마트 때문에 교통이 혼잡하고 근로자의 주차장 확보가 어려운 상황이었다. 이로 인해 협력 업체들이 입찰 참여를 기피할 수 있어 공사원가가 상승하는 리스크가 발생할 것으로 예상됐다. 이에 전략적 공정관리방안을 수립해 지하 구조물 일부를 조기에 건설 완료한 후 근로자 주차장과 안전교육장 등 현장 필수시설을 설치했다. 사전에 근로자의 편의성을 확보하고 인근 대형마트로 인한 교통혼잡도 해결함으로써 무난하게 공정을 추진할 수 있었다.

#2. 경사지 현장 물류 개선

부산 ○○건설 현장은 지형의 고도차가 수십미터에 이르는데다 초대형 현장이어서 초기 가설계획이 대단히 중요한 곳이었다. 그중 물류 동선을 명확히 하는 것에 공정관리의 성패가 달려있을 것이라는 리스크가 식별 됐다.

이에 현장에 소요되는 자재 및 중장비 등의 물류를 소화할 수 있는 1차 아스콘 포장 가설도로를 구축했다. 비가 와도 현장 물류 이동동선에 차질이 없었고, 현장 정리정돈도 우수하게 이루어져 공정관리에 이점을 가져다주었다.

#3. 공사비 증감 ‘Zero-Sum’ 전략

세종 ○○건설 현장은 차입형 신탁현장으로 공사비 변경이 불가능할 것으로 예측됐다. 설계도면 미비와 사업승인조건 등의 영향으로 도급공사비는 증액받지 못하나 공사 원가가 상승할 것이라는 우려가 있었다.

이에 착공 전과 착공 초기 단계에서 집중적으로 설계도면 의 미비점과 공사원가 추가 요소들을 찾았다. 원가절 감 방안을 통해 공사원가를 줄여 공사비 변경이 제로섬 (Zero-Sum)이 되도록 만들어 리스크를 해결했다.

리스크의 사전 대응을 위한 가장 대표적인 방법은 ‘시나리오 플래닝’이다. 위험과 기회 요인에 맞춰 시나리오를 작성해 적기에 실행하는 게 무엇보다도 중요하다. 시나리오 는 기업 임직원의 실제행동을 기준으로 작성돼야 제 역 할을 할 수 있다.

현실로 나타난 위험에 대한 사후적인  대응은 위기관리 매뉴얼에 따라 수행되거나 비상대 응 계획(Contingency Plan)에 의거해 조치해야 한다. 기업에 위기를 불러오는 이슈에 대해서는 대언론 업무가 중요하게 대두되므로 위기대응팀을 조속히 조직하여 위기를 해결하도록 한다.  사회 여론이 악화 되기 전에 반드시 전문팀과 협업을 추진해야 한다.

리스크관리, 프로젝트 앞단에서 해야 효과적

부동산개발사업과 건설공사는 많은 이해관계자가 참여하고 사업기 간이 길다. 그래서 인플레이션에 의한 공사비 상승 리스크, 법규 등 제도변경 리스크, 시장변동 리스크 등을 지고 갈 수밖에 없다.

뿐만 아니라 설계도면의 불완전성에 따른 클레임과 각종 계약자들 간의 이행 충돌도 빈번하게 발생되곤 한다. 프로젝트 앞단(Front-End)에서 리스크를 예측하고 헤징 방안을 마련해야 프로젝트가 원활하게 진행될 수 있다.

프로젝트 앞단에서 리스크의 80% 이상 헤징할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 특히 도심지 공사의 경우 건설공사 보험 등 적절한 보험에 가입하는 것도 중요하다. 본사와 현장이 함께하는 빅 룸(Big Room)회의 방식으로 전문가와의 협업을 통해 리스크를 식별하는 게 리스크 관리(RM) 성공의 알맹이다. 더욱이 불황 시대는 RM이 경영의 방패 역할을 한다.

<이 글은 김경희 본태C&D 대표의 블로그 <사람과 건축 그리고 도시 for 생태계> 에서도 볼 수 있습니다.>