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강동 이스트센트럴타워 매각과 매각 자문사의 역할

민성식
- 5분 걸림 -
강동이스트센트럴타워(사진=코람코신탁)

코람코자산신탁이 서울 '강동 이스트센트럴타워' 매각을 진행합니다. 2분기를 시작하는 4월에 대형 오피스빌딩이 시장에 계속 나오고 있습니다. 매도자 입장에서는 시장에 나온 자산의 입찰 시기나 자산의 성격에 신경을 쓸 수밖에 없습니다.

현재 마케팅을 진행하고 있거나 매물로 나올 CBD(도심권) 오피스빌딩은 정동빌딩, T타워, 센터플레이스, 서울N스퀘어(명동화이자빌딩),돈의문D타워가 있습니다.

GBD에는 더에셋, 도산150, YK빌딩이 있고, YBD의 미래에셋증권 여의도사옥, 영등포 타임스퀘어 등의 자산들이 시장에 나와 있습니다.

지금 시장에 나오는 펀드나 리츠의 경우 만기가 올해 내 도래하는 것들입니다. 11월까지는 대부분 투자를 마무리해야 하고 그렇지 못하면 플랜B(차순위 매각 전략)로 전환해야 할 것입니다. 하지만 최근의 시장 상황을 보면 거래 기간이 예전보다 길어졌고, 특히 핵심 권역의 우량한 자산 위주로 거래가 마무리되는 현상이 뚜렷합니다.

최근 오피스 빌딩의 우선주 수익률의 요구 수준도 과거 PF대출 금리 수준이 돼버린 가운데 그런 구조를 만들어 투자하는 것도 더욱 어려워졌습니다. 시장 금리가 그나마 내려갈 것이라는 기대감을 가지고 투자에 나서는 것이 유일한 대안으로 보입니다.

이렇게 시장이 어렵다 보니 자산운용사나 투자회사도 어려움을 겪고 있지만 매각 자문사의 상황도 좋지 않습니다. 최근 매각자문사들이 컨소시엄을 구성해서 공동 매각 자문을 하는 것도 이와 무관하지는 않습니다.

매각자문사들은 매각이 마무리돼야 자문 수수료를 받는 성공보수의 개념으로 업무를 합니다. 그런데 기존에 매각자문을 진행하다 실패한 자산들도 많이 들고 있고, 시장에 매각을 위해 자산들은 계속 나오고 있습니다.

자문사들이 컨소시엄을 하는 이유는 매각을 하더라도 단독으로 매각자문을 진행하기보다는 어려운 시장 상황에서 공동 마케팅을 하면서 부담을 덜어내기 위한 점도 있습니다.

그리고 시장에 한정된 수의 매각자문사가 활동하고 있는데 매각자문 업무가 종료되지 않은 가운데 신규 자산을 수주하면서 손이 부족한 현상도 빚어지고 있습니다.

말 그대로 일만 많고 돈은 못 버는 최악의 상황이 계속 이어지고 있는 것입니다. 그만큼 현업에서 일하는 사람들의 피로도도 높아지고 있습니다. 매각자문사들도 회사이기 때문에 돈을 벌지 못하면 그 존재의 의미도 없습니다. 그래서 최근의 매각자문 시장에 대한 회의론도 많이 나오고 있습니다.

물론 이렇게 된 데에는 현업에서 일하는 사람들이 많든 문제라고 생각합니다. 경쟁에서 이기기 위해 낮은 자문수수료로 입찰에 참여하고, 시장이 좋을 때에는 매각이 잘 된다는 이유로 보수를 낮추다 보니 일하는 시간과 품질 대비 자문수수료가 형편 없어지게 된 것입니다.

매각자문업무라고 하는 게 자문 제안에서부터 마케팅, 그리고 매각 마무리 절차에 이르기까지 시간도 오래 걸리고 업무를 하는 난이도도 높은 업무인데 그에 대한 충분한 가치가 반영되지 않는 시장이 돼버렸습니다.

시장이 어려운 가운데 매각자문사들의 역할에 대해서도 다시한번 생각해 봐야 할 것 같습니다. 자산의 매입이나 매각을 성공적으로 이끄는데 역할을 잘할 수 있는 게 자문사의 역할입니다. 하지만 최근에는 시장을 이겨내야 하는 역할까지 매각자문사에서 해야 하는 것 같습니다. 그것도 낮은 자문수수료를 받아 가면서 그 무게를 견뎌내야 하는 것 같아 안타까운 마음이 듭니다. 싸고 질 좋은 제품은 서비스는 시장에 없습니다.

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건설부동산이스트센트럴타워매각자문

민성식

친절한 부동산선배 민성식입니다. 에이커트리에서 매입매각자문팀장으로 일하고 있으며 '빌딩 투자 시크릿' 등 다수의 책을 썼습니다. 지난 12월 20일 상업용 부동산 운영과 관리를 위한 입문서 '상업용 부동산 자산관리의 모든 것(법률출판사)'을 출간했습니다. 매주 상업용 부동산 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터를 제공하고 있습니다. 민성식 작가의 홈페이지는 이 주소(https://www.minsungsik.com)에서 볼 수 있습니다. 민 작가의 매주 초 발송 뉴스레터 머리말에 싣는 한 주간의 상업용 부동산(CRE) 시황을 재정리해 <딜북뉴스> 독자분들과 공유합니다.

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