도심 신축 오피스 시세 가늠자 '공평 15·16지구'...얼마에 팔릴까

원정호기자

2025-02-25 - 5분 걸림 - 댓글 남기기

서울 종로구 인사동에 들어서는 대형 오피스 '공평 15·16지구(G1서울)'가 선매각 절차에 착수했다. 업계는 8년만의 도심 대형 신축 오피스 공급물량인 만큼 이번 매각가가 향후 시장 가격을 가늠할 지표가 될 것으로 주목하고 있다.

시행사인 랜스퍼트AMC는 이달 초 CBRE코리아와 딜로이트를 공동 매각 자문사로 선정하고 선매각 마케팅을 개시했다. 투자소개서(IM)는 오는 4월 배포 예정이며, 7월 입찰 제안서(RFP) 발송 후 9월 본입찰을 계획 중이다. 다만 일정이 앞당겨질 가능성도 있다.

매도자 측은 G1서울을 '플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)' 자산으로 강조하며 평당 4300만~ 4500만원의 매각가를 기대한다. 연면적(4만1200평, 유적 전시관 제외 면적) 기준으로 1조7700억 ~1조8500억원에 달하는 가격이다. 다만 공급 과잉 우려와 경제 불확실성으로 기대치보다 낮은 가격에 거래될 가능성도 배제할 수 없다.

강점: 트로피 에셋·핵심 입지·우수한 건물 스펙

G1서울 오피스 개발 프로젝트는 서울 종로구 인사동 87번지에 위치한 공평 15·16지구 도시정비형 재개발 사업이다.

지하 8층~지상 25층 규모로, A동(25층)과 B동(12층) 두 동에 업무 및 상업시설이 들어선다. 내년 4월 준공을 목표로 현대엔지니어링이 시공 중이다. 종각역과 종로3가역 인근이라는 입지적 장점과 LEED 골드 등급의 친환경 인증, 넓은 연면적 대비 충분한 주차 공간 등이 특징이다.

A동 1개층 전용면적은 700~780평(전용률57.96%), B동 1개층 전용면적은 300~500평(전용률 53.35%)으로 넓은 바닥 면적을 확보해 단일층 사옥 사용에 적합하다. 랜스퍼트AMC는 4개 임대사를 선정해 금융사 및 외국계 기업을 중심으로 임차인을 모집 중이며, 실제 문의가 활발하다는 전언이다.

랜스퍼트AMC 관계자는 "첨단시설을 갖춘 트로피에셋이 도심 내 들어서는 것은 지난 2018년 6월 건립된 인근 센트로폴리스(연면적 14만1474㎡) 이후 8년만이어서 신축 자산을 임차하려는 수요가 적지않다"고 말했다.

대형 운용사, 입찰 참여 관심

이지스자산운용, 마스턴투자운용, 퍼시픽자산운용 등이 블라인드펀드를 활용해 입찰 참여에 관심을 나타내고 있다. 삼성SRA자산운용도 입찰을 고려 중인 것으로 알려졌다. 삼성SRA운용은 지난해 을지파이낸스센터를 선매입하려다 조건이 맞지 않아 포기한 바 있다.

매각 자문사 측은 잠재 투자자들과의 접촉 결과, 평당 4000만 원 이상 거래 가능성을 강조하고 있다. 지난 2023년 을지로3가 '센트럴오피스'(연면적 1만3583평)가 평당 4125만 원에 선매각된 점도 매도자 기대치를 높이는 근거다.

시장 변수: 공급 과잉·거시경제 불확실성

그러나 우려도 존재한다. 최근 도심권 오피스 시장은 공급 과잉 우려가 제기되고 있다. 지난해 돈의문디타워(연면적 2만6083평)는 평당 3432만 원, 한화장교빌딩(연면적 2만2495평)은 평당 3591만 원에 거래됐다. 4000만원대 높은 가격 형성에는 임차 수요 확보와 자산 차별화가 관건이 될 전망이다.