데이터센터 투자에 푹 빠진 글로벌 PE
아랍에미리트(UAE)의 부동산재벌 다맥(DAMAC)그룹은 미국에 데이터센터를 건설하는 데 200억 달러 이상 투자하겠다고 지난 7일 발표했다.
인공지능(AI) 열풍과 클라우드 기반 서비스의 폭발적인 증가에 힘입어 데이터센터 수요가 늘면서 디지털 인프라 거래가 급증하고 있다.
운용사(GP)와 기관투자자들은 장기적인 데이터센터 프로젝트를 AI혁명을 활용하는 비교적 안전한 방법으로 보고 있다. 데이터센터 투자 프로젝트는 거대 테넌트의 임대 현금 흐름을 통해 투자자에 보상을 제공한다는 점에서 개별 AI기업에 대한 투자와 다르다.
시장 조사업체 핏치북(PitchBook)에 따르면 지난해 디지털 인프라 GP는 데이터센터 및 관련 시장에서 1081억 달러라는 기록적인 거래액을 달성했다. 이는 전년에 지출한 금액의 3배 이상이다. 일부 시장 참여자들은 이 시장이 전통적인 부동산이나 인프라 투자보다 매력적이라고 평가한다.
데이터센터 분야의 대형 투자자 중 하나인 디지털브릿지의 글로벌 책임자인 존 모크(Jon Mauck)는 "어떤 면에서 보면 황금광시대 금을 찾는 사람에게 삽을 파는 것과 비슷하다"고 말한다.
우량 입지를 확보하기 위해 경쟁하는 거대 기술기업과 AI스타트업에 힘입어 데이터센터 수요가 커지면서 개발사와 운영사는 프리미엄 임대료를 요구하고도 장기 임차인을 쉽게 확보할 수 있게 됐다.
핏치북 데이터에 따르면 지난해 블랙스톤의 에어트렁크(아시아태평양의 초대형 데이터센터 운영업체) 인수는 160억 달러의 가격표를 달고 이 시장에서 사상 최대 규모의 사모펀드 거래를 기록했다.
데이터센터에 대한 투자자들의 열정과 관심은 전후방 산업에도 영향을 미치고 있다. 10월에 KKR과 에너지 캐피털 파트너스는 데이터센터, 발전 프로젝트, 송전 인프라의 개발을 가속화하기 위해 500억 달러 규모의 파트너십을 발표했다.
수급 불균형으로 인해 개발사들은 건설이 시작되기 전에 예비 임차인과 데이터센터 용량의 상당 부분을 선임대차 계약하는 경우가 많다. 부동산 컨설팅 회사 CBRE에 따르면, 2024년 상반기까지 미국 8대 주요 시장에서 총 3872MW의 새로운 데이터센터 용량이 건설되고 있다. CBRE에 따르면, 이 용량의 거의 80%가 클라우드 제공업체에 의해 사전 임대됐으며, AI 제공업체도 상당한 수요를 차지했다.
또한 이 기간 동안 완료된 데이터센터의 공실률은 2.8%로 사상 최저치를 나타냈다. 프린시플자산운용(Principal Asset Management)의 케이시 밀러(Casey Miller) 전무는 핏치북과 인터뷰에서 "데이터의 기하 급수적 증가와 데이터 저장 및 처리 능력의 부족을 고려할 때, 수요와 공급은 오랫동안 견고할 것"이라고 설명했다.
데이터센터에 대한 강력한 수요는 매력적인 배당금으로 이어지고 있다. 투자자들이 감수하는 위험에 따라 다르지만 8,9대%에서 두자릿수 수익률(IRR)까지 다양하다. 업계 관계자들은 마이크로소프트(MS), 아마존, 구글, 오라클과 같은 투자등급 신용 등급을 받은 대형 기술기업과 같은 고품질 임차인을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출한다고 말한다. 이러한 고객들은 일반적으로 장기 임대를 선택하는데, 이는 한 데이터센터에서 다른 데이터 센터로 이전하는 데 드는 비용과 내재된 비즈니스 위험이 높기 때문이다.
데이터센터의 평균 임대 기간은 5~20년 사이이며, 하이퍼 스케일러는 일반적으로 10~15년 동안 임대차 계약을 체결한다.
장기적인 투자 기간과 매력적인 수익률을 고려할 때 세계 최대의 기관투자자(LP)들은 데이터센터 인프라에 투자하기를 계속 원하고 있다. 현금이 풍부한 기관은 직접 투자를 추구하고, 다른 기관은 사모투자펀드(PEF)를 통해 참여한다.
캐나다 연금투자위원회(Canada Pension Plan Investment Board)는 급성장하는 시장에 가장 눈에 띄는 직접 투자자 중 하나다. 작년에 이 위원회는 싱가포르 국부펀드 GIC 및 데이터 센터 개발업체 에퀴닉스(Equinix)와 손잡고 미국 내 데이터센터 개발에 150억 달러 이상을 투자할 합작법인을 설립했다. 또한 11월에는 퍼시픽자산운용과 협력해 한국 내 데이터센터 개발에 1조원(약 6억8600만 달러) 규모 프로젝트를 지원한다고 발표했다.
