(CRE시황)NPL펀드에 대한 기대감

부실채권(NPL)펀드나 특수상황형(SSF)펀드의 투자활동 기대감이 커지고 있습니다. 소문으로만 돌던 건설사들의 위기설이 현실로 나타나기 시작하고, 개발 사업들이 더 이상 정상적인 사업을 진행하지 못하는 현장들이 많이 나오고 있기 때문입니다.

코로나 이후에 어려워진 부실 사업장들이 속속 등장했지만 금융권이 채무 유예를 해주면서 정상화되기를 기대했습니다. 그러나 이제는 정부의 입장이 강경하게 돌아서면서 부실화된 사업장을 인수하는 펀드들이 활발하게 조성될 수 있는 분위기를 만들어 주고 있습니다.

하지만 이런 기대감에도 NPL펀드가 인수하는 곳은 누군가의 손실은 불가피하다는 전제가 깔려있기 때문에 이해관계자들의 참여가 많은 부동산 개발사업 등에서는 그 협의가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

NPL사업장이 된 배경에는 여러 이유가 있겠지만 근본적으로는 사업성이 나오지 않기 때문일 것입니다. 잘 들여다보면 내가 해도 잘 안되는 사업을 다른 사람이 가져가면 잘할 수 있는 투자 환경이 아니기 때문에 NPL펀드가 인수를 했을 때 특별한 대안이 없다면 무조건 저렴하게 매입할 수밖에 없는 구조일 것으로 보입니다.

부동산 상승기에는 부의 창출이 일어나면서 다 같이 돈을 벌었지만, 요즘 같은 냉각기에는 누군가가 손해를 봐야 이익을 얻을 수 있는 혹독한 시장 환경으로 변할 수 밖에 없습니다. 잘못된 투자 선택을 했을 때에는 손해를 보는 게 시장의 논리입니다. 시간을 끌다 더 큰 화를 입기 전에 결단을 할 필요도 있어 보입니다.

부실화된 사업장에 대해 시간을 더 준다고 살아날 가능성은 최근의 부동산 투자 환경을 고려했을 때 쉽지 않아 보입니다. 부실이 더 커지기 전에 그나마 살려볼 수 있을만한 사업장을 찾아내는 게 NPL펀드의 주된 역할이 될 것입니다. NPL펀드의 지원이 밑빠진 독에 물을 붓는 일이 되지는 않았으면 좋겠습니다.

쏟아지는 CBD 오피스 빌딩들

2024년을 시작하면서 오피스 빌딩들이 도심(CBD)권역을 중심으로 많이 나오고 있습니다. 작년에 매각 자문사를 선정해서 마케팅을 진행 중인 자산인 더익스체인지서울 이외에도 CBD에서는 정동빌딩, 시티스퀘어, 티타워 등이 매각을 진행하고 있습니다.

지난주에는 KB자산운용의 센터플레이스가 매각 자문사 선정을 위한 입찰제안요청서(RFP)를 내보내면서 CBD 권역에 오피스 빌딩들이 매각을 위해 쏟아져 나오고 있습니다.

CBD에서 매각이 진행되고 있는 자산들 가운데 G타워는 신한서부티앤디리츠를 통해 매각 절차가 마무리될 것으로 보입니다. 그리고 씨티뱅크센터도 KB자산운용의 리츠인 KB스타리츠를 통해 인수됐습니다.

이외에 퍼시픽자산운용이 우선협상자(우협)가 돼  투자자를 모집하고 있는 케이스퀘어시티까지 매각된다면 CBD의 거래는 계속해서 순항을 할 것으로 보입니다. 다만, 예전과는 달리 투자자들을 찾는 시간이 오래 걸리면서 거래 종결로 이어지는 시간이 길어지고 있는 것은 공통적인 현상입니다.

CBD에서 매각 마케팅을 하고 있는 더익스체인지서울, 정동빌딩, 시티스퀘어, 센터플레이스의 경우 각 인수 투자자들이 검토하는 방향이 각기 다른 자산들입니다. 개발이 필요한 자산도 있고, 코어 자산으로 봐야 하는 자산도 있고, 구분 건물도 있습니다. 어떤 자산 유형이 투자자들의 선호할 지 추후 입찰 과정을 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.