(CRE시황)마스터리스의 신뢰 하락 겪는 부동산시장

홈플러스의 부산 서면점이 폐점한다는 소식입니다. 이 뉴스를 보면서 마스터리스 계약에 대한 생각을 해보았습니다.

한때 부동산시장에서 대형마트나 영화관 등이 장기 임차하는 마스터리스 구조가 투자 시장의 한 축을 담당했었습니다. 그렇지만 코로나를 거치고 오프라인 시장의 변동이 생기면서 이런 임차인들도 더 이상 신뢰도를 보여주지 못하게 됐습니다.

이런 자산들을 담았던 부동산펀드들이 부실화됐고,  자산을 매각하기 어려워진 상황입니다.

마스터리스를 해주는 임차인들은 보통 신용도가 높은 대기업들이 대부분이었습니다. 대기업이 임차인으로 들어오고 게다가 장기로 임대차계약을 책임져 주는 구조는 투자 상품으로 구조화하기에 적합했습니다. 하지만 이런 신용도 높은 임차인들도 시장의 상황이 악화되자 점포를 폐점하는 곳들이 하나둘씩 생겨나기 시작했습니다. 대형 마트뿐만 아니라, 최근에는 영화관도 매출이 부진 탓에 계약기간을 남기고 폐점 결정하는 사례가 나오고 있습니다.

호텔은 어떨까요.  역시 마스터리스 계약을 하는 호텔들도 사스와 메르스를 거치면서 투자자들에게 필요한 안전장치가 제거되기 시작했습니다. 마스터리스와 함께 최소보장임대료 계약을 하는 호텔들이 많았지만, 단서 조항으로 전염병 등의 대유행이나 천재지변 등이 발생했을 때는 최소보장임대료를 내지 않아도 되는 조건들이 임대차계약 조항으로 들어갔습니다. 실제로 코로나를 겪으면서 이 트리거 조항이 작동해 최소보장임대료를 보장받지 못해 어려움을 겪은 자산들도 있었습니다.

이제는 마스터리스라는 구조가 안전하지 못한 부동산시장이 돼버린 것입니다. 시장의 전문가들이 활용하던 주요한 전략들이 금융시장과 경제 환경의 변화에 대응하지 못하고 있습니다. 투자 시장은 점점 악화되고 예전에 사용하던 방식은 더 이상 통하지 않는 가운데, 2024년 상업용 부동산 시장의 새로운 대안은 무엇이 되어야 할지 업계 전문가들의 고심이 더욱 깊어지고 있습니다.

T412빌딩 우협 선정과 기관투자자 사라진 강남오피스시장

지난주 T412 빌딩 입찰 이후에 숏리스트들이 정해지면서 다시 한번 엔드유저들이 강남 빌딩 시장에서 존재감을 드러냈습니다. 반면에 연말 시점과 맞물리면서 기관투자자들의 자금을 활용하는 자산운용사나 리츠들은 힘을 쓰지 못하고 입찰에서 고배를 마시고 있습니다.

T412 빌딩은 결국 최고가를 제시한 알레르망이 우선협상대상자로 선정됐습니다.  앞서 알레르망은 마스턴투자운용에서 매각을 진행했던 '센터포인트 강남' 입찰에도 참여했었습니다. 하지만 F&F에 밀려 사옥 매입을 하지 못했었는데 이번에 T412 빌딩 우협이 되면서 원하는 사옥 매입에 한 발짝 다가섰습니다.

F&F와 알레르망은 원하는 목적을 달성했지만 아직도 강남 빌딩시장에는 사옥 수요자들이 줄을 서고 있습니다. 현대차 계열사, 빗썸, 현송교육문화재단 등 실수요자들이  원하는 빌딩을 매입하지 못한 상황입니다. 물론 최근 입찰에 참여한 교정공제회, 과학기술인공제회 등이 있기는 하지만 실수요자들과의 경쟁에서 의미 있는 결과를 내고 있지는 못하고 있습니다.

이런 가운데 강남권역에 새로운 자산이 매각을 준비하고 있습니다. 신한리츠운용이 보유한 선릉 위워크타워(구 미타타워)가 매각을 위해 자문사 선정을 진행하고 있습니다. 연면적 약 4500평 규모의 빌딩으로 위워크가 입주해 있습니다. 최근 이슈가 되고 있는 임차인이 장기 입주를 하고 있는 자산으로 투자 시장에서 어떤 곳들이 관심을 가지게 될지 잘 살펴봐야 할 것 같습니다.