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<CRE시황>호텔 거래가 쉽지 않은 이유

민성식
- 6분 걸림 -
게티이미지뱅크

코로나라는 단어가  올해에는 더 이상 사람들에게 공포감을 주지 않게 된 것 같습니다. 그로 인해 자연스럽게 관광시장이 회복됐고, 호텔 자산이 그 기대감을 충족시켜줄 수 있는 투자 자산으로 관심을 받고 있습니다.

이런 흐름에 맞춰 시장에 호텔 매물이 계속 나오고 있습니다. 한때는 투자 검토조차 할 수 없던 자산이던 것이 빠른 시간 내 크게 반전된 것입니다.

하지만 호텔을 바라보는 투자자의 시각은 조금 다른 것 같습니다. 보통 호텔은 운영회사가 마스터리스 계약을 하고 신용을 보강하기 위해 최소보장임대료를 받는 형태가 일반적입니다. 이를 바탕으로 임차인의 신용도가 높다는 것과 현금흐름이 안정적이라는 강점을 통해 투자 상품화 됐습니다.

다만 최근 매매 시장에서 임차인의 신용도를 활용한 마스터리스에 대한 신뢰도가 많이 약화됐습니다. 특히 영화관이나 마트 등이 우량 임차인이라는 점을 강조했지만 코로나를 겪으면서 임차 기간이 남아있는 가운데 폐점을 하는 사례들이 나오기 시작했습니다. 신용 보강을 위한 장치로서 더 이상 마스터리스도 안정적이지 못하다는 것이 드러나 버린 것입니다.

특히, 호텔 임대차 계약에서 강점으로 작용했던 최소보장임대료도 호텔 운영자들이 이를 피해 갈 수 있는 조항들을 추가하기도 했습니다. 천재지변이나 대유행 질병 등 불가항력의 상황이 발생할 때에는 최소보장임대료를 내지 않는 조건들이 임대차계약 조항에 포함됐기 때문입니다. 사스와 메르스 전염병 사태를 거치면서 이러 조항들이 더 강화됐습니다.

코로나의 경우 명백한 대유행이었기 때문에 이런 조항이 적용돼 최소보장임대료의 적용을 받지 않는 사례가 실제로 발생하기도 했습니다. 앞으로 코로나 같은 대유행이 나타나지 않는다는 보장이 없기 때문에 투자자들 입장에서는 아직도 호텔은 위험한 자산으로 판단을 하는 분위기가 있는 것 같습니다.

대유행의 위험 강도가 어떤 결과를 보여주는지 2년 넘게 경험을 했기 때문에 이를 감내하면서 투자를 할 수 있는 곳들이 아직은 많지 않은 것 같습니다.

사실 올해 호텔 자산들이 시장에 많이 나왔지만 중소형 호텔 정도들이 주로 거래됐고, 아직 대형 자산들에 대한 거래 소식은 많이 없습니다. 소문난 잔치에 먹을 게 없는 상황이 될 수도 있을 것으로 보입니다. 그래도 호텔 시장에 희망적인 것은 K팝이나 K뷰티 덕분에 해외 관광객들의 방한이 계속 늘고 있다는 점일 것입니다.


여의도 하이투자증권빌딩에 대한 관심과 구조조정 시작

여의도 하이투자증권빌딩 매각과 관련해 사이트 투어에 많은 투자자들이 참여했다는 뉴스가 있습니다. 최근 서울시가 여의도를 금융중심지로 개발하고자 하는 정책을 발표하면서, 여의도 권역의 자산에 대한 기대가 커지고 있기 때문으로 풀이됩니다.

게다가 매도자인 미래에셋자산운용의 이 건물 매입 시점이 2011년이었기 때문에 큰 욕심을 내지 않는다면 딜클로징의 가능성도 높아 보이고 어느 정도 매각 차익도 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 건물을 매입해 재개발하려는  잠재 매수 디벨로퍼에는 건물 매수시 큰 실익이 없을 수도 있습니다.  따져봐야겠지만 개발원가와 금리가 크게 올라간 현재 상황에서 매입가를 낮추지 못한다면 신축 후 고가 논란을 빚을 수 있어서입니다.  오히려 개발보다는 보유하다 사옥으로 활용하려는 임차인 전략투자자(SI)에 조금 더 매력적인 빌딩이 될 수도 있을 것 같습니다.

투어에 20여 곳이나 참여했다고 전해지지만 그 가운데 진지하게 검토를 하는 곳이 몇 곳이나 될지 궁금합니다. 상업용 부동산 시장에  에쿼티가 부족한 것이 드러난 가운데 연말 시점이어서 프로젝트를 검토를 해야만 하는 곳들이 의례적으로 참여한 것일 수도 있을 것 같습니다. 차가운 시장 분위기 때문에 주요 권역의 오피스 빌딩이 흥행 여부를 걱정해야 하는 것이 최근의 현실인 것 같습니다.

다른 곳들도 마찬가지겠지만 여의도 한 편에서는 무서운 소식도 전해지고 있습니다. 연말이 다가오면서 인력 조정을 한다는 소문이 하나둘씩 가시화되고 있기 때문입니다. 그래서 요즘은 만나는 분들에게 '안녕하세요?'라고 인사를 드리기도 쉽지 않은 분위기입니다. 자산운용사들의 인력 조정 소식 뿐만 아니라 연말이 되면 들리는 증권사의 조직 개편 강도가 작년 보다는 더 커진 것 같습니다.

최근 만나는 여러 자산운용사나 부동산투자회사 그리고 자문사에 있는 분까지 실적 부진으로 인해 고민이 많은 상황입니다. 개인의 노력으로 돌파구를 찾기 쉽지 않은 상황에서 내년이 더 어려울 것이라는 전망에 연말 분위기가 굉장히 무겁게 느껴지고 있습니다.

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민성식

친절한 부동산선배 민성식입니다. 에이커트리에서 매입매각자문팀장으로 일하고 있으며 '빌딩 투자 시크릿' 등 다수의 책을 썼습니다. 지난 12월 20일 상업용 부동산 운영과 관리를 위한 입문서 '상업용 부동산 자산관리의 모든 것(법률출판사)'을 출간했습니다. 매주 상업용 부동산 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터를 제공하고 있습니다. 민성식 작가의 홈페이지는 이 주소(https://www.minsungsik.com)에서 볼 수 있습니다. 민 작가의 매주 초 발송 뉴스레터 머리말에 싣는 한 주간의 상업용 부동산(CRE) 시황을 재정리해 <딜북뉴스> 독자분들과 공유합니다.

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