(CRE시황)F&F, 센터포인트강남 우협 선정의 의미

F&F가 '센터포인트 강남'의 우선협상대상자로 선정됐습니다. 강남권역에 희소한 신축 자산으로 투자자들의 많은 관심을 받았던 프로젝트입니다. 센터포인트 강남은 마스턴투자운용이 강남역 인근에 내년 하반기 준공을 목표로 짓고 있는 건물입니다.

이번 입찰에서 확인된 것은 강남권역에는 역시 실수요자들이 풍부하다는 점입니다. 실수요자들이 직접 입찰에 참여하기도 했고 자산운용사들과 함께 전략적으로 참여한 곳들도 여럿 있었습니다.

인근 자산인 아크플레이스가 입찰을 먼저 완료하면서 시장에서는 가격을 비교하기도 했습니다. 규모나 입지 면에서 아크플레이스가 우위에 있었기 때문에 이를 기준으로 가격 제안을 했던 투자자들은 결국 고배를 마신 것으로 보입니다.  F&F가 평 단가로는 아크플레이스와 크게 차이가 나지 않는 가격으로 제시하면서 자산운용사들과 다른 실수요자의 경쟁을 따돌렸습니다.

이번 입찰은 연말이 다가오는 시점에 진행되다 보니 자금을 모집하지 않아도 되는 실수요자들이 조금은 더 유리할 수밖에 없었습니다. 내년 준공되는 자산이다 보니 자산운용사에 우협을 주고 시장 변동성 때문에 고심을 하는 것보다 확실한 매수자를 선택하는 게 최선의 선택이었을 것으로 보입니다. 다만, 과거 신뢰도에 문제가 생긴 이력이 있던 회사인 점에 대해 고민을 했을 것으로 보입니다. 아마도 계약을 바인딩할 수 있는 제안을 했을 것으로 보이는데 어떤 방식인지 지켜보면 좋을 것 같습니다.

오피스빌딩 시장이 실수요자 위주로 바뀌는 모습이 확연해졌습니다. 이제는 임차인 SI가 확보되지 않으면 쉽게 입찰 경쟁에서 우위를 확보하기 어려워졌습니다. 더불어 매도자들의 눈높이도 확실하게 낮아진 것으로 보입니다. 초기 마케팅시 원하던 가격을 고집하기보다는 매각이 확실하다면 수요자의 제안을 받아들이고 있다 보니 금융시장 환경을 반영한 가격으로 거래가 이뤄지고 있습니다.

한편 대신증권 사옥의 우협 해지 관련 소식은 시장 가격의 하락세가 주된 원인이 된 것으로 보입니다.  대신증권은 사옥 매각을 위해 이지스자산운용을 우협으로 선정해 양해각서를 체결했지만, 계약 기간 만료에 따라 해지했다고 23일 공시했습니다.

공급이 제한적인 강남권역의 가격이 떨어지고 있는 상황에서 도심권역의 자산들이 앞으로 예상되는 오피스 빌딩의 대량 공급에 대비할 만한 스토리가 없다면 가격에 대한 상승이 제한적일 것으로 보입니다. 아마도 대신증권 사옥은 필요한 재원 확보를 위해 정해놓은 가격이 있다 보니 시장의 눈높이와는 다소 맞지 않은 것으로 보입니다.

연말이 되면서 매각을 진행하는 자산들이 하나둘씩 그 결과가 나오고 있습니다. 이번 주에는 입찰을 완료한 강남파이낸스센터의 소식에 많은 투자자가 관심을 가질 것 같습니다. 최근 입찰 건 중에는 가장 많은 입찰자가 참여한 것으로 보도됐는데 어떤 수준에서 가격이 형성될지 궁금합니다.

최근 강남권역에 나왔던 자산들의 입찰 결과를 지켜보면서 동일권역에 입지한 자산들이더라도 임차인의 구성이나 다른 물리적인 요소들에 따라 관심도가 달라지는 것을 보면서 그런 결과가 나오는 원인을 분석해 보는 것도 흥미로운 것 같습니다.