(CRE시황)삐걱거리는 상업용부동산 개발시장

최근 들어 개발사업 관련 부정적 뉴스들이 많이 나오고 있습니다.  개별 프로젝트들마다 사정은 다르겠지만,  프로젝트가 지연이 되거나 개발을 하려다가 계약이 취소되는 것들이 대부분입니다.

개발 사업들이 진행되지 못하는 이유는 당연히 사업성이 나오지 않기 때문일 것입니다. 이렇게 사업성이 악화되는 것은 높은 대출 금리와 공사비 상승이 주된 원인입니다.  

개발 사업이 계속 주춤하는 원인 가운데 금리보다 공사비 상승이 더 큰 문제로 보입니다. 상업용 부동산 시장이 금리 상승기에 워낙 변동성이 크다 보니 투자를 하는 데 예측을 하기 어려워 의사 결정을 하기 어려운 시기입니다.

최근에는 공사비 상승의 추세를 예측하기가 어렵기 때문에 더 악영향을 미치는 것이 아닐까 생각이 듭니다. 쉽지는 않겠지만 금리는 그나마 떨어질 가능성이라도 있지만 공사비는 다시 떨어지기가 어렵기 때문입니다. 상승하는 공사비 만큼 임대료도 올라가야 하는데 그런 가정을 두고 사업 수지를 가정할 수 없어 개발하는 주체들의 고민이 클 수 밖에 없습니다.

게다가 근래 물가가 오르는 추세와 각종 법적 규제로 인해 늘어나는 시공 기간을 고려하면 공사비는 더 오를 수 있을 것으로 보입니다. 이런 상황에서 상업용 부동산 시장의 모든 섹터에서 개발 사업을 진행하는 것이 쉽지 않아 보입니다.

부동산시장의 활기를 불어넣고 공급을 증가시켜 자금이 도는 선순환이 되려면 개발 사업들이 살아나야 합니다. 당분간 개발 사업 수지에 영향을 주는 변동성이 있는 요소들이 안정을 찾기 전까지는 비슷한 상황이 지속될 것으로 보입니다. 올해는 신규 사업 검토 보다는 그나마 착공된 개발 사업들이 크게 문제 없이 완공되기를 지켜보는 일밖에 할 수 없을 것 같습니다.

짧은 시간 내에 결과를 내야 하는 씨티스퀘어

한강에셋자산운용이 보유한 서을시청 인근 씨티스퀘어가 자문사 선정을 마치고 마케팅을 진행할 예정입니다. 일반적으로 매각 자문을 진행할 때 매각자문사를 컨소시엄 형태로 구성을 하면 2개사 정도를 하는데, 이 프로젝트에는 특이하게 3개사를 선정했습니다.

그리고 시티스퀘어의 입찰은 3월 중순입니다. 자문사 선정을 하고 한 달 남짓 시간을 두고 입찰을 해야 하는 다소 촉박한 일정입니다. 매각 과정에서 우선매수권한을 가진 투자자에 통지를 해야 하는 의무를 충족시켜야 하기 때문입니다.

시티스퀘어는 최근 서울시청과의 재계약도 협의를 완료했고, 입지가 좋은 곳에 있다 보니 투자자들의 관심이 많아 보입니다. 특히, 신용도가 매우 좋은 서울시청이라는 임차인으로 부터 안정적인 현금흐름이 나올 수 있도록 계약이 체결되어 있어, 공모 리츠로 담기에 좋은 자산으로 평가됩니다.

짧은 시간에 투자 의사 결정을 해야 하다 보니 기관 투자자보다는 일반 법인들이 더 유리할 수도 있어 보입니다. 최근 강남에서 알레르망이나 F&F처럼 엔드유저들이 오피스 빌딩을 매입한 것처럼 CBD에서도 그런 사례가 나올 수 있을지도 궁금하기도 합니다.

다만, 최근 상업용 부동산 시장에 투자 자금이 부족한 시장 상황에서 짧은 시간 안에 투자 검토를 마치고 유의미한 가격으로 입찰에 참가할 수 있는 곳들이 얼마나 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.